|
||||
各大開發企業紛紛調低2008年度銷售目標 加快資金回籠
500強企業在2007年的平均淨利潤比2006年增長97%,由於開發企業銷售收入結轉周期的影響,盡管2008年上半年受全球經濟金融危機影響,房屋銷售逐漸趨冷,500強企業盈利水平卻未出現大的波動。不過,面對市場銷售形勢持續低迷,各大開發企業紛紛調低2008年度的銷售目標,同時通過各種促銷手段加快資金回籠,2009年的盈利水平可能出現大幅下滑的現象。
50強企業的淨利潤總額佔到500強淨利潤總額53%
從500強企業兩年半的平均淨利潤累積分布來看,50強企業的淨利潤總額佔到500強淨利潤總額的53%。同期平均淨資產收益率和平均銷售利潤率在500家企業中的分布呈現參差不齊的狀況,規模實力居前的開發企業利潤率較為穩定,部分規模實力居後的開發企業也具備較高的利潤率水平。
這種情況反映了兩種趨勢:其一是,盡管房地產開發企業盈利增長整體趨緩,但綜合實力較強的開發企業依然能夠通過提高產品附加值、調整區域布局戰略以及品牌優勢等多種渠道獲取較為理想的盈利。其二是,規模較小的開發企業債務負擔較輕,資金壓力較小,同時限制企業業務調整的土地儲備水平較低,從而保持了較高的盈利水平。
資金鏈調查:500強房企平均總資產周轉率僅為0.53次
500強企業測評中發現,中國房地產開發企業整體土地儲備規模龐大,佔用了企業大量資金,隨著市場日趨低迷,銷售回款速度明顯放慢,多數開發企業放緩了項目開發進程,資產周轉速度減慢,500強企業平均總資產周轉率僅為0.53次,最大值為2.94次,最小值僅為0.03次。2008年上半年,不少開發企業在等待環境好轉的過程中,錯失各種資產重組、合作開發、股權轉讓、項目轉讓的機會,在市場經營環境持續惡化的情況下,所擁有的土地儲備囿於資金壓力而無力開發,2008年下半年受各地土地底價成交、流拍、退地等的影響,土地儲備成為開發企業的巨大包袱,轉讓機會縮減,儲備價值日益貶損,現金儲備不斷流失,形成企業經營的惡性循環。
此外,與開發企業現金儲備流失嚴重相伴的是,資本市場以及銀行機構對房地產市場預期看淡,在向開發項目融資時異常謹慎,因此,在2007年土地儲備方面較為冒進的企業,資金鏈繃得更緊,出現斷裂的概率更高。研究中發現,2007年與2006年相比,房地產開發企業整體資產負債率水平呈現攀昇趨勢,到2008年上半年止,資產負債率超過70%的企業佔到500強企業的23.4%,顯示行業整體資金壓力較大,企業抗風險能力下降。