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樓市似股市,有漲也有落。去年秋天,當滬指飆昇到6000多點的時候相信很少有人能夠預料到只過了一年時間指數卻如同過山車般地跌回到了三年前的1700點的水平,現在股市也許到了可以抄底的『良機』,但是樓市呢?
很多人都在夢想著『抄底』,但能夠真正抄到底的人卻是少數。市場與計劃的區別,就在於其強烈的不可預見性。學者、開發商、顧問行以及購房者,同在一個地產圈中的不同人群,他們的角度和看法因其立場的不同而各異,但細心聆聽後,您也許會發現一些樓市前行的規律與脈絡。
學者 房價還未到底 仍有下降空間劉玉錄(南開大學經濟學博士)
南開大學經濟學博士劉玉錄提出,五大因素將支持房價下降。
劉玉錄說:『第一是市場預期因素。現在購房者普遍認為房價較高。經濟學有句話「市場就是信心」。現在無論是購房者還是開發商都覺得房價高,這是促成房價進一步下降的最重要因素。在房價預期未達到人們預想時,政策的影響很小。第二,金融危機帶來的全球經濟衰退。在全球經濟不景氣的情況下,人們的收入勢必會受到影響,購買力普遍下降,而房地產屬於消費中的大項,人們在購房的時候會更加慎重。第三,開發商資金鏈緊張。幾年來的銀根緊縮政策,限制了開發商融資和貸款,加之今年項目銷售情況不樂觀,開發商不得不降價以博取盡快回籠資金。第四,境外炒房的外金「出逃」。從今年春天開始,外金在國內逐步減少,特別體現在商業項目上,許多投資機構都在減少購買、降價銷售。而這些外金在國內有著很大的示范作用,他們的「出逃」對物業預期產生了負面影響。第五,民生地產導向。在近幾年內,國家增加了保障性住房的建設,今年天津經濟適用房開發將達到1400多萬平方米,這些保障房分流了一部分的購買力,牽引著房價進一步下降。』
對於『現在房價是否到了抄底的時刻』的問題,劉玉錄認為,應該區分性質來對待。『對於自住型購房者,現在買房還是比較有利的。因為現在開發商的優惠較大,而且從中長期(15—20年)來看,房價還會上昇,隨著城市化進程的加深,當農用地轉化成住宅地時,房價上漲將是必然。』劉玉錄說,『對於投資者來說,反倒要十分慎重。一些郊縣盤和市內的尾盤具有投資價值。郊縣現在部分盤賣到了3000元/平方米,而將來當這個地區成為中心城鎮的時候,房價就會上漲,未來天津小城鎮的房價應該能達到5000元/平方米。可以說,目前對於投資者來講,機會與風險並存,因為房地產行業現在仍然處於風險高位期。』
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