如果我們試圖從2008年,梳理出一條中國房地產市場走向的路徑時,無論如何不能回避地方政府的救市行動,以及救市後將要發生的某些微妙的變化。不過現在來談救市的對與錯還為時過早,因此,本文只談救市後的市場變化,以及對未來發展的影響。
地方政府真正開展對樓市的拯救行為,其實只有6個城市,那就是長沙、成都、重慶、南京、西安、杭州。媒體報道有18個城市,其實是一種誤讀,因為其他12個城市盡管出臺了政策,但並沒有違背中央政府的宏觀調控的基本精神,只是在地方政府管理的權限內,就財政稅費作了適度的松動。所以,真正最猛救市的城市只有以上6個。
這6個城市有幾個共同點,一是都是省會城市,其中西安、重慶、南京還是計劃經濟時代的計劃單列市;二是這6個城市都是誕生過地王的城市,其中,中國規模最大的地王光榮的誕生在長沙,北辰股份以92億的超高價格摘取,當然,現在已經變成了燙手的山芋;三是這6個城市都是投機炒作最盛的城市,其中,2007年,杭州的新房換手率達到45%,就規模城市而言,這項指標應該為全球最高,超過炒房風最盛行的1996年的香港,而隨之1997年香港樓市崩盤。
如果究其市場的本質,這6個城市還有一個特點不能不說,那就是2006年國八條的核心內容之一的9070政策,基本沒有執行。盡管這6個城市,有的經濟發展水平不錯,比如杭州,人均可支配收入這幾年一直排在前五位,但是,社會保障性住房投入卻是非常稀少,而且,未來發展規劃也不盡如人意。
那麼,由此來看,不難明白,為什麼這6個城市會用近乎瘋狂的態度,出臺大量的政策,動用大量的財政收入,去挽救樓市。確切的說,是動用大量的老百姓的財富,拼死挽救高房價。
現在來看,中央政府已經出臺的所有措施,都保持了一個宗旨,那就是住房是民生所需,解決民眾的住房問題是政府的職責。中央政府的9000億的房地產投入,全部是用於興建社會保障住宅。而這6個城市不僅不加大社會保障住宅的開發力度,反而為高房價推波助瀾。長沙市政府財政補貼8萬元,重慶市政府斥資100億元,乾啥呢?以鼓勵中低收入階層購房的名義,推進商品住宅的銷售。實際上是政府在給開發商當高級售樓員,而動用的資源是財政收入,動用的是納稅人的錢,動用的是社會財富。
仔細研讀這6大城市的救市政策,不難看出,基本具有異曲同工之妙。一是動用財政傾銷商品房,無情的揭去了商品房的市場面紗,讓官商合作的本質大白於天下,並告訴世人,我們現在的商品房在暴利的時候就是商品房,而在利潤減少時就是政府的支柱產業;二是這6大城市的措施,無一例外的從土地政策的放寬、稅費的減免、財政的資助等,幾乎是在傾力為開發商解困,不是在維護樓市的健康,他們的觀點很明白,挽救開發商就是挽救樓市;三是地方政府的出發點並不是促進樓市的成交,而是維護高房價。
那麼,林林總總的地方政府救市措施出臺後,效果如何呢?不用說,從杭州、南京、長沙、成都、西安、重慶這6個城市的市場表現來看,幾乎無一例外的受到市場的抵制,成交量更加萎靡不振。只是到了中央三部委出臺政策,央行開始降息後,成交量纔略有放大。相反,堅決不救市的深圳等絕大多數城市,伴隨著房價的下降,成交量正在持續放大,樓市的繁榮局面十分可期。也正是深圳這些城市,正在不遺餘力的大規模興建社會保障住宅,以民生為重,迎來樓市的新一輪繁榮。
不錯,我們目前面臨著十分復雜的經濟形勢,但這些不是我們破壞市場經濟原則的借口。中央政府在這一輪經濟政策的制定上,無疑具有一定的智慧,既要刺激消費,又要維護市場經濟的公正和平等原則,捍衛廣大民眾的利益。從目前形勢看,2009年,這6個城市的高房價面臨難堪的局面,一方面是不降價就沒人買,而另一方面政府又在力挺高房價,最後的結局就是,政府如果挺不住了,這6個城市的高房價也就崩盤了。
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