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第三,按照規劃,未來三年,住房和城鄉建設部計劃投資9000億元用於保障性住房,建設200萬套兩限房,400萬套經濟適用房,這將在很大程度上解決低收入家庭的住房問題。這對商品房市場的負面衝擊是顯而易見的。
第四,商品房空置面積達到新高。國家統計局最新數據顯示,截至10月末,全國商品房空置面積1.33億平方米,同比增長13.1%。中金公司在最近發布的2009年宏觀經濟展望研究報告中認為,在目前的成交量下,北京、上海、深圳、廈門、南京等全國15個城市現有的商品房庫存,需要約27個月纔能消化,這對開發商的資金面的考驗非常嚴峻。
第五,全球有可能進入通貨緊縮的周期。從歷史上來看,實體經濟的衰退很有可能引發通貨緊縮,通貨緊縮會首先將外資擠出房地產投資市場。房地產價格的最大支橕者是各種機構投資者,而通貨緊縮的到來,將加速投資者的離場。這在任何國家和地區都是如此。
基於以上五點判斷,房地產價格的調整肯定不可避免,而調整的周期和深度又取決於價格回歸理性的速度。從政策層面來講,無論中央還是地方,均取消了原來對房地產業的很多限制,交易費用大為減少。而中國消費者對房地產市場的判斷也已趨於理性,開發商通過信息壟斷的方式制造房地產虛假景氣也成為歷史。這樣,球就踢到了開發商腳下。政策給足了面子,消費者等待價格回歸,而開發商卻像盲人一樣,依然高舉房價,大步邁向懸崖。
顯然,開發商對政策的誤讀影響到其行為模式。國家強調房地產的重要性,不希望房市低迷,是為了保經濟,不是為了維持房地產泡沫,開發商卻將政策視為保住高房價的最後一根稻草。他們一直認為,通過地方政府和中央政府的政策,就可以在維持高房價的同時,繼續保持景氣和繁榮。這個判斷沒有任何根據和支橕,特別是在國際房價大跌的情況下。在房產商死守高房價的情況下,無論政府出臺任何政策,都不可能救房地產走出低迷。於是就出現了一方面大量商品房空置,另一方面房價高居不下的扭曲局面。而這一切的根源,在於開發商對形勢和市場基本邏輯的誤判。
歸根到底,目前房地產市場危機的根本癥結仍然在於高房價。於是,房價成了皇帝的新裝,每一個人都看到它在裸奔,每一個人都看到了它的危險,但就是抱有幻想,不願意合理調整價格。這樣做的結果,將不僅拖死開發商,更可能使房地產成為目前特別時期中國經濟的最大短板和經濟成長『保8』目標的最大隱患。因此,我倒真的覺得,政府可以給房地產業一個明確的政策預期,那就是:順應市場規律,讓價格盡快回歸理性。先過河的腳先乾,深圳以及萬科都已經在岸上歇著呢,別的開發商還在等什麼呢?
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