12月2日,中國社科院發布《經濟藍皮書》,預計GDP增速放緩,同時指出,明年房價下調將成定局。
從1997年至今,筆者所能聽到的大多一個聲調:一些地方房價一定會下降。10多年過去了,房價不僅沒有跌,反而一路飆昇。在世界金融危機來臨、拼命『救樓市』的節骨眼上,2009年《經濟藍皮書》指出:明年房價下調將成定局,依據何在?
筆者仔細研讀了專家的解析,發現其觀點的支橕有三:一是2009年將延續2008年房市的低迷,需求者將會繼續持幣觀望,購買行為繼續向後推遲。二是因資金短缺,部分自有資金不充裕的中小房地產企業將面臨因無力融資而退出市場的風險,房地產開發企業會迎來一輪洗牌。三是隨著中小套型住房、保障性住房逐步入市,中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決,壓縮了住房需求者的數量。
雖然專家的分析很有道理,但筆者認為『明年房價下調成定局』結論恐怕下得過早了。之所以這麼說,筆者也有三方面的理由,或者說是三方面的擔心。
首先,需求者持幣觀望,持幣待購,並不意味他們沒有需求了。近兩年,特別是2008年,公眾對房價下調給予了過高期望,所以,持幣待購者增多。除此之外,每年還有大量的大學畢業生等擁入待購房行列。所有這些人都有著對房產的剛性需求。
其次,自有資金不充裕的中小房地產企業退出造成的房地產開發企業大洗牌,未必就是房價下調的信號。過去幾年,從中央到地方,各級政府都把房價問題上昇到相當高度進行調控,通過緊縮『銀根』和『地根』等政策抑制房價過快上漲,其後果住房建設總量相對下滑。這較之市場剛性需求,無形中為房價下一步上漲埋下伏筆。而洗牌後的房地產業更加失去了競爭的氛圍,實力大的房產商更可能壟斷房產市場和價格。屆時,房價下調還是上漲,恐怕話語權由房產商掌握。
第三,保障性住房逐步入市對市場房價價格影響有限。參與購買保障性住房的,都是中低收入者,政府即使不為其提供保障性住房,他們也不是商品房的主要購買群體。房地產業屬於支柱產業,市場上有『地產過冬上下游挨凍』的說法。因此,在一些地方政府眼裡,樓市、房價堅挺,不僅是應對金融危機的主要策略,也是確保地方財政收入的保證。正如有官員所言,『救樓市』不是為了救房地產企業,而是為了救經濟、救銀行、救百姓。從這個角度講,一些部門希望房價下調恐怕也是言不由衷。
雖然從消費者的角度,我們非常期望房價能夠合理下調,但現在就認為『明年房價下調將成定局』,這個結論下得有些早。