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酒店經營保障『房東』回報
波菲特行政公寓在前段時間因與上海某財團基金合作銷售受到業內關注,此次推出的『投資理財計劃』方案是將該項目一批房源作為一個整體,交給專業的酒店管理公司進行出租管理,將約定的投資收益按年分配給業主。而對於每年的回報,該項目相關負責人稱,他們將在5年內使業主的年平均收益率達到6%-8%。
據了解,燕莎板塊聚集了凱賓斯基飯店、長城飯店、北京昆侖飯店、國航萬麗酒店、希爾頓飯店、千禧大酒店等五星級飯店。距離波菲特行政公寓最近的國航萬麗酒店標價是1380元/天。而以投資、自住二者結合的波菲特行政公寓目前售價是在2.5萬-2.8萬元/平方米之間。對於身處酒店密集區的波菲特行政公寓,張繼峰總把它比喻成『魚翅門口賣粉絲』。『對於行政公寓所面對的商務客而言,他們更在乎房間的質量而不在乎品牌。在這個酒店密集區,波菲特行政公寓就相當於魚翅門口賣粉絲,但這個粉絲的品位和質量絕對不能與鬧市中的粉絲相比。』
爭奪波菲特行政公寓的三家國際酒店對其周邊酒店進行了考察,四星級以上酒店標准間的租金是1200元-1500元/天,而波菲特的主力戶型均是67-99平方米的商務套房,如果按此標准計算,波菲特行政公寓每套每月收益應達到3萬元以上,刨除管理費用以及成本費用,月收益2萬元應該不成問題。不過,揚子聯合一位負責人說,這是最理想的狀態,頭一年是達不到的,最多回報率能達到5%,因為一個酒店的黃金期是從第三年到第五年達到高潮,先抑後揚,5年總的收益應該達到3萬元/月,但5年後將會進入穩定的回報期。
對投資者而言,投資型物業最大的風險來源於經營公司能否按合同約定兌現返租。一位房地產業內人士指出,目前一些項目宣傳的投資回報率動輒達到每年10%以上,投資期限動輒10年或20年,個別開發商為了吸引客戶,不惜在回報率的高低上做文章,有些回報率高得離譜,這就不能不要求投資者提高風險意識,在面對開發商和經營公司高額返租的承諾時,重點考察周邊項目普遍的租金水平以及經營公司所涉足行業的平均收益水平,以提高投資的安全性。
張繼峰告訴記者,這種模式與以往售後包租是有區別的。以往的售後包租存在著極大的風險,往往承諾回報後缺乏專業的商業管理公司去運營。隨著開發商完成項目離場,業主的回報率很可能打了水漂。而波菲特行政公寓會交給專業的酒店管理集團,開發商可以走,但酒店管理起碼要5年以上,酒店管理公司承諾業主每年都能拿到約定的投資回報,這種長期的投資回報是安全穩定的。
業內人士指出,酒店式公寓主要是招攬商務人士,因此應該以商務中心區為主,也就是說,酒店式公寓所在的區域,應該是寫字樓相對集中的區域,但同時也要規避其他類物業中小戶型過於集中的區域,因為這些類型的物業由於低總價既容易得到購房人的追捧,又容易以較低的租金吸引租戶。
此外,還要求管理公司水平要高。一些有經驗的酒店管理公司會使物業的品質得到進一步的提昇,這樣就能吸引對於居住品質較為挑剔的高端客戶群,甚至外籍人士,提昇物業知名度。投資公寓更不能只看短期回報,還要看該區域長遠的發展,新興的商業辦公區域潛力有時比舊區域更大。一般而言,如果物業每年的租金水平能佔售價的5%-7%左右,就已屬於較為穩妥的回報了。
霄雲路區域樓盤波菲特行政公寓與三家國際酒店管理公司聯手進行『投資理財計劃』,掀開了投資物業自救的序幕,它的成功與否,某種意義上左右著投資型樓盤的市場前途。
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