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記者:『購房團』與大開發商的合作遇到困難是否還有其他方面的原因,比如說他的資金鏈繃得並不是特別緊?
蘇師峰:的確如此。大的開發商進入市場較早,在房地產處於高速上漲期的2003年到2007年,他們從中賺取了大量豐厚的利潤。目前像濟南這樣的二三線城市,房市調整纔剛剛開始,房價還在小幅上漲,成交量也是從7月份開始進入『下降通道』,因此,大的開發商資金鏈還不是特別緊張。
但小的開發商就不一樣了,好多是最近兩三年纔進入市場的,樓盤可能去年甚至今年纔開盤,很快就遇上了市場觀望期,資金鏈繃得特別的緊,因此主動找我們『購房團』合作的多是中小型的開發商。事實上,像濟南這樣以自住型購房為主的城市在全國還是有廣泛代表性的,畢竟像北京、上海、青島這樣投資型購房因素佔比較大的城市還是少數。值得一提的是,盡管濟南房價近年來漲幅不像北京、上海、青島等城市那麼大,但在濟南房價仍處於小幅上漲的情況下,房地產行業實際上依然維持原來的暴利狀態。
記者:以濟南市場為例,你是怎樣判斷房地產市場是否是暴利的?
蘇師峰:這可以從定性和定量兩方面來分析。定性來講,我最近和許多開發商交流過,私底下聽到最多的一句話是『前幾年這個行業錢實在是太好賺了』,不僅利潤豐厚,而且還賺得快。不同的是,大的開發商已經從中賺到了錢,一些小的開發商只是嗅到的錢的味道卻沒有來得及抓住。
定性來講,房價一般由三塊構成,即土地成本、建安成本(含部分配套費用)和利潤。從濟南市場來看,房子建好後,目前較好地段的土地成本一般在2000元/平方米以下,建安成本也在2000元/平方米以下,即使按照平均4000元/平方米的成本加上20%的利潤,濟南房地產市場均價應該在5000元/平方米,這也正是購房團多數人期待的心理價位。俗話說,『百姓心中有杆秤』,老百姓對房價的期待是合理的;不合理的是房地產市場仍然在維持的『暴利狀態』。
事實上,房地產暴利的危害遠不止於『老百姓買不起房』。從政府來看,地方政府幾乎普遍患上了『房地產財政』依賴癥,而從我們國家的資源狀況來看,這種地方財政增收模式無疑是不能持久的,需要盡快轉變;從房地產投資主體來看,許多像海爾、海信一樣的高科技企業大規模投資房地產,中國經濟如何轉型、建設創新型國家又如何建設,讓人心生擔懮;從老百姓消費來看,收入中用於房屋消費和還貸的比重越高,用於日常消費的比重就越低,啟動內需的難度也就越大……
記者:你對國家和地方保持房地產市場穩定發展有何建議?
蘇師峰:簡單地說,市場需要穩定,房價需要回歸;房價暴利不除,房地產市場不會有真正的穩定,房地產暴利的危害還會進一步蔓延。國家從保持房地產市場供給的角度出發來降低開發商成本初衷無疑是好的,但當前房地產市場不景氣的主要原因在於需求,而需求的主要原因仍然在於不合理的『暴利』,從『暴利』到利潤合理回歸,屬於市場調節的,還應該交給市場去辦。