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因為價格下調幅度比較小,所以銷售量也上不去。相對於居住需求來說,目前北京的房價還是偏高,北京的樓市泡沫沒有很好的化解。
『在長期處於有價無市狀態的時候,對開發商來說只有兩個辦法:一個是調價,通過把價格適當下調,調整到一個市場預期的價位;另外一個辦法就是用時間來換空間,等於是價格可以不變,但是必須用更多的時間纔能得到一個好的銷售情況,比如一個十萬平方米的項目,別人一年銷售完,你可能要銷售兩年。』陳國強所長告訴《法人》記者,采取哪種方式主要取決於開發商的銷售預期。
對於目前的房價,鄒濤也向《法人》記者表達了類似的看法,他認為現在的房價離老百姓的實際購買能力還有很大差距,仍處在一個從泡沫回歸理性的過程。
『我覺得評判房價不應該以06、07年被炒高之後的水平為依據,而應該以05年之前的房價基數為指標,結合06、07兩年的經濟增長和通貨膨脹率,我認為每年在10%-15%的增長幅度是一個比較科學的數據。』鄒濤表示,近幾年的房價增長是不正常的,是由於短期的投資、投機行為推高的,『絕對是泡沫,絕對是有問題的。』
『明年纔是真正的寒冬。』鄒濤認為,對房地產商來說,唯一的出路就是降價,把價格維持在一個合理的水平,那樣對行業、對社會都是有利的。
炒作還是良策?隨著萬人購房團現象的出現,一些指責也隨之而來,『萬人購房團』是否真能改變購房者『弱勢群體』的地位?其可行性和可操作性都遭到了多方質疑。
『是有一些聲音在指責我們,我們也分析過是誰在攻擊我們的平臺,誰希望我們的平臺早點完蛋。其實真要是有質疑的話,應該沒有老百姓加入纔對,可為什麼我們每天都有那麼多人加進來,最多的一天就有一萬七千多人?』鄒濤對《法人》記者表示。
在鄒濤看來,指責『萬人購房行動』的人無非是一些高價樓市的既得利益者,他們希望房價暴漲。而『萬人購房行動』觸犯了他們的利益,所以纔引來了他們的質疑,甚至是謾罵和無端的人身攻擊。而真正願意樹立品牌形象、真正願意面對老百姓的房地產商是不會排斥這種現象的。
『我認為有質疑是好事,現在是一個多元化的社會,我之前曾專門寫過一封感謝信,感謝那些質疑、攻擊和謾罵我們的人,如果沒有他們的質疑我也不會走的這麼鑒定,我們的平臺也不會走這麼穩。』鄒濤表示。
『相對於個人購房者,幾十、上百號的人來團購對於開發商來說也能節約銷售成本,在目前市場狀態之下,是有積極意義的。』北京大學房地產研究所所長陳國強博士認為,『萬人購房團』的出現對於房價的理想下調是一種促進因素。
陳國強所長表示,『萬人購房團』現象雖然不是開發商主導的,但是已成為現價段樓市營銷的一種現象和特色。也只有在目前這種市場低迷的特定階段,纔給他們創造了這樣一種條件,而開發商也能夠放下身段,做出比較實在的讓利。
『所謂各取所需:購房團組織者通過這種方法來贏得更多的眼球;開發商把此類活動看成擺拖銷售困境的有效途徑;購房者則通過參與團購拿到實實在在的優惠,降低了購房門檻和購房成本。』陳國強所長告訴《法人》記者,這是一個多贏的局面,對於促進市場回暖、提高各方對市場的信心都有積極意義。
就操作模式來說,鄒濤所組織的『萬人住房團購平臺』顯得有些與眾不同,他從不組織看房活動,而是由市民買房前自己進行詳細的調查和核實,平臺只是做些相應的指導,在市民選好樓盤范圍之後,把情況反饋到平臺,平臺的志願者再把名單整理出來,統一制定出團購名單,再派人去和房地產商談:『你們願意賣就賣,不願意就算了。』
『我們是一個十年的計劃,從幾年前的「三年不買房行動」到現在的「萬人購房團平臺」,最後我們要達到的目標是做中國第一個「自助式住房批發直銷平臺。」』鄒濤告訴《法人》記者。
『我們的平臺已經開始發揮積極作用,尤其在深圳比較明顯,據我們的數據顯示,未來一年內打算買房的深圳市民,有95%已經加入到我們平臺,有些樓盤的價格已經被我們影響了。』目前的效果已經遠遠超出了鄒濤的預料,在搭建了北京和深圳兩個平臺之後,已經有五萬六千多位購房者加入到平臺內,現在廣州、天津、上海的三個平臺也已經開始籌備。
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