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疑問2
機動車怎樣收費和管理?
機動車輛的停放收費和管理是許多業主爭議的焦點問題之一。陽光100國際新城小區居民白先生說,開發商賣地下車位,一個就要價10多萬元,租車位的價格也不便宜。白先生問:『開發商有沒有權力賣地下車位?價格如何確定?還有,業主的汽車在小區丟了或者劃破了,誰來負責?』另有很多業主反映,私家車越來越多,回家稍微晚點就沒有地方停了,業主為此常常和物業公司爭吵,這種事情怎麼解決?依法律師事務所副主任王秋惠律師告訴記者,隨著人們生活水平的不斷提高,私家車的數量每天都在增加,小區停車難也逐漸成為一種『通病』。車多位少的矛盾凸顯了社會發展中遇到的新問題,建議可在住宅小區相對集中的區域規劃建設停車樓,來緩解這一難題。
市國土房管局相關部門負責人表示,與停在商業停車場不同,機動車停在小區內收取的是場地佔用費。新《條例》規定佔用業主共有道路或者其他場地停放機動車輛的必須交納場地佔用費,收取的費用主要用於養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。新《條例》第51條規定:佔用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位,應當交納場地佔用費。場地佔用費的收取標准和使用辦法,由業主大會或者開發建設單位與物業公司在物業服務合同中約定。業主對機動車輛有保管要求的,由業主和物業公司另行簽訂機動車輛保管合同。這一規定為有特殊保管需求的業主與物業公司另行訂立保管合同提供了法規依據。
疑問3
物業服務包括哪些內容?
家住河北區康都大廈的居民張先生告訴記者,自家的物業費一年一交,雖然得到了應得的物業服務,但對物業費的詳細用途不是太清楚,自己不了解交納的物業費乾嘛用了,如果物業公司臨時撤出,這些費用如何計算?有沒有一個明細?他建議物業公司能夠定時將物業費用花費細則公諸於眾,讓住戶心裡有底兒,這樣也能減少物業公司和住戶之間的矛盾。
市國土和房屋職業學院張弘武教授告訴記者,新《條例》第57條規定:物業服務主要包括以下8項內容:(一)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理;(二)電梯、智能系統等設備的運行服務;(三)環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理;(四)物業裝飾裝修的管理;(五)車輛行駛和停放秩序的服務、管理;(六)物業管理區域內公共秩序的服務、管理;(七)物業資料的查詢服務和管理;(八)雙方約定的其他物業管理服務內容。物業公司按照合同約定為業主提供上述服務。新《條例》還規定,一旦物業公司服務期滿選擇退出,物業公司退出前應當提前三個月告知全體業主和街道辦事處並到區縣物業行政主管部門備案,同時有義務協助業主大會選聘新的物業公司。
新《條例》第63條還規定了業主可從包乾制和酬金制兩種計費形式中擇其一。目前我市絕大多數小區采取包乾制(即盈餘或虧損完全有物業公司承擔),但從長遠發展來看,酬金制更能滿足業主需要、更公開透明,酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業公司,其餘部分全部用於物業服務合同約定的物業服務支出,結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業管理服務計費方式。實行酬金制的,物業公司應當至少每季度向業主大會或者全體業主公布一次物業管理服務費的收支情況。但酬金制需要業主有較高的自我管理意識、較好的經濟基礎,全面推行還需逐步探索。