|
||||
疑問1
小區物業自治為何難行?
兩年前,當河東區真理園業委會主任梁龍子在三分之二業主的支持下,忙前忙後地為小區搞物業管理自治的時候,他沒有想到在兩年後會失敗。
據了解,真理園小區業主在2003年10月份入住,有業主312戶。小區的第一個物業公司,由於物業費收取率不到40%,兩年期滿後撤出;第二個物業公司進入後四個月就撤出了,物業費收取率不到50%。梁龍子聯合幾位熱心的業主委員會成員進行了入戶調查,在三分之二以上業主的同意下,決定按0.2元/平方米的標准收取物業費,開始搞物業管理自治。第一年比較順利,物業費收取率一度達到98%;然而從第二年開始,物業費收取率逐漸下滑,最後一度降至40%,各項開支入不敷出,物業工作無法維持運轉,兩年零兩個月後自治管理宣告失敗。
梁龍子告訴記者,由於自治管理的收費較低,自治管理很難達到專業標准,也很難拿出大量資金僱用專門的維修人員。業主委員會成員義務做工作,非常辛苦,仍然有許多業主不理解,物業費收不上來。物業費收取率達到98%以上時尚且只能勉強維持,物業費收取率在50%以下時更是難以為繼,招聘人員的工資低,服務素質自然下來了,業委會也無法保證在崗工作人員的福利待遇。自治管理失敗後,業委會又進行了一次民意測試,53%的業主同意找專業的物業管理,而讓梁主任頭疼的是,之前的物業撤出、自治失敗的歷史,讓不少物業公司望而生畏。如今,真理園小區與負責該小區二期工程的安居物業簽訂合同,恢復了專業化的物業管理,小區各種問題正在逐一解決。兩年多時間,該小區最終以重新招聘物業公司的方式給物業自治畫上了一個不完滿的句號。
市國土房管局相關負責人表示,物業公司退出是正常的市場行為,新《條例》規定物業公司退出前應提前三個月告知全體業主和街道辦事處並到區縣物業行政主管部門備案,同時有義務協助業主大會選聘新的物業公司。同時也提醒廣大業主需慎用辭退權。物業公司退出的原因大多存在一個惡性循環:業主的物業交費率太低,造成物業公司管理服務資金不足,服務表現出欠缺,業主更以此為理由拒交物業費,長期經營虧損後物業管理難以維持,最後物業公司只好退出。部分小區在辭退物業公司後,實行業主自治,但這種情況一般維持時間不長,大多是自治一段時間後,應多數業主要求,再重新選聘物業公司。
從目前很多實行業主自治的小區現實情況看,自治管理的持久性一般難以保證。自治一段時間後,業主委員會負擔達到極限,就會導致業主委員會成員集體辭職的現象。因為缺乏專業化養管,小區公共設施嚴重失養失修,物業公司一般不願意接手。目前,在一些小型小區,業主自治也有成功的例子,但隨著城市建設速度的不斷加快,物業管理逐步跟進,物業服務科技含量也在不斷昇高,專業化物業公司更能滿足群眾要求;另外,不管是業主自我管理還是僱請物業公司管理,業主自身對物業管理的實質還應加深理解,只有自覺遵守管理規約,按時繳納物業費,纔能從根本上維護好自身的物權,使自己的房產真正達到保值、增值。