|
||||
展望2009年,中國房地產將會續寫08年的『不平凡』,無論在市場還是在政策方面都將充滿很多懸念和期待。對於明年房地產市場的走勢和格局,筆者想用以下幾個關鍵詞。
關鍵詞:房價、抄底樓市、開發商盈利模式、限價房退出、4億元投資和9000億元保障房、政策持續出臺
一.房價仍將繼續下跌
在經過了今年房價的調整後,雖然在一定程度上擠去了泡沫,但房價的調整遠未到位。過了歲末年初的回暖期,明年仍將繼續下跌。理由如下:
1.從國家經濟和社會發展角度看,過高的房價會增加社會的成本,提高資金進入的門檻,並增加社會的不安定因素。其實從各國經濟發展的歷史來看,房價上漲初期會帶動經濟、促進投資和刺激消費。但當房價上漲到社會不能承受的時候,變成了國家和社會發展的一種障礙。因為它會增加資金進入的成本、造成人纔的流失、降低資本使用效率,同時也加大社會的貧富差距,造成社會的不和諧因素。另外,高房價也是腐敗滋生的溫床。所以說,高房價是社會的毒瘤,是經濟持續發展的阻礙,從這一層面上來講,房價跌其實是『政治需要』
2.房子是一種商品,自然遵循商品市場的自然規律。而衡量商品價值的兩大因素無非是:價值與供求關系,從價值角度來說,目前的房價仍然較高,遠遠超出居民的承受能力,這一點從房價收入比、房價租金比等指標中可見一斑。此點已成共識,筆者不再贅述。另外隨著地價的逐步走低以及鋼材、水泥等價格的大幅回落,建房的成本會有較大程度的下降,這也將拉低房價。
從供求關系角度來說,由於前幾年房價上漲過快,使得市場中的各類購房需求集中釋放,而導致需求嚴重透支。而在房價調整階段,市場中的需求又處於觀望狀態,現在用薄弱的需求去支橕龐大的供給,造成了目前市場上嚴重供大於求的局面。目前有1.3億平方米的商品房有待消化,加上在建的商品房,形成了較高的空置率。以目前的需求需要消化2年左右。此外我們不能忽視的是,明年國家9000億元保障房將投入建設,這將增加房子的供應量,同時較低的價格也形成一種衝擊。
3.人民幣未來的走勢將決定房地產價格。當初從2005年7月人民幣匯改以來,人民幣兌美元等主要貨幣持續大幅昇值,使得外資、熱錢等不斷進入中國市場並投資房地產、股票等資產,從而導致房價、股價均大幅飆昇。現如今隨著世界需求放緩,我國的出口形勢不斷在惡化,外匯儲備將減少。同時股市、房地產的下跌使得人民幣資產的投資價值大打折扣,從而引發國外熱錢持續流出,人民幣的昇值趨勢將暫時停滯。國家為了增加出口競爭力,也會促使人民幣貶值。而這將進一步促使房地產等國內資產出現下跌。
4.國際經濟形勢將進一步惡化,美國的次級債危機將不斷蔓延,全球資產均出現暴跌,估值中心不斷下移,似乎唯有中國房地產獨善其身。事實上,從日本等國家歷史情況來看,房價的下跌往往是在經濟危機的後期,一般比股市和其他資本市場滯後6-12個月。所以,房價的拐點很有可能剛剛出現,無論是調整的時間還是幅度都遠遠不夠。
5.從長遠來看,影響房價長期上漲有一個重要因素,就是人口紅利,而中國的人口紅利即將結束。人口紅利是指一個國家的勞動年齡人口佔總人口比重較大,撫養率比較低,為經濟發展創造了有利的人口條件,整個國家的經濟成高儲蓄、高投資和高增長的局面。中國經濟持續幾十年的高速發展,與人口紅利密切相關。我國的人口紅利從70年代就開始了,70-80年出生的『嬰兒潮』把人口紅利推向高峰,而這一高峰出現在2010年左右。目前我國的人口已經有老齡化的趨勢,熱別是近幾年退休年齡的提前使得『人口紅利拐點』可能提前出現。這將削弱對房子的購買力。
二.房價將不斷地被抄底
盡管房價從長期看來仍有調整空間,但短期走勢將跌宕起伏,政策的不斷出臺,利率的大幅下降使得明年的房地產市場存在很多『短線』機會,將不斷有抄底資金湧出。這是因為,隨著越來越多的開發商加入『降價大軍』,房價將不斷出現跳水,並經常會出現超低價的樓盤出現,中國的房地產市場仍然有很多剛性需求存在,房價的不斷下跌會使得這些實實在在的需求得以釋放,來承接這些極具誘惑力價格的房子。同時,由於利率的鄹降,房價的回歸理性,房產將重新具有一定的投資價值,租金收益將超過同期存款利息。並且伴隨著國家基礎建設力度加大,城市化進程的加快,租金水平有望保持。因此也將釋放出一部分投資需求。
三.4萬億投資,9000億保障住房建設將提速
促進經濟增長的10項措施及4萬億投資將在明年加緊落實,並提速建設。事實上該舉措具有以下幾個方面的意義:首先,這項舉措屬於『面子工程』,在明年出口下降、內需暫時無法被有效刺激的情況下,增加投資可以讓GDP數據好看,並給需求已足夠的時間去接過投資這一『接力棒』,是一個以時間換空間的策略。其次,這一舉措將提供大量的就業機會,有效解決就業問題,特別是把農村勞動力解放出來,同時實現農村的產業化。再次,建設公路、鐵路等基礎設施將提昇一個城市或地區的定位,加速其城市化昇級,從而吸引更多的投資和就業機會,也就相當於變相減少了該地區的房價泡沫。另外,9000億保障性住房建設也將提速。
四.開發商的盈利模式將改變
潘石屹在今年上半年就說過,未來的三個月將是開發商發生巨變的100天。事隔幾個月,眾多開發商還在苦苦支橕,我們不好去預測事情發生的時間,但有一點肯定的是,地產行業終將面臨整合與重組,部分開發商會由於成本入不敷出或資金連斷裂而破產,或者被兼並。而實力較強的開發商將在這場戰役中存活。其實還有一點不能忽略,就是開發商盈利模式的轉變。由於市場持續低迷,未來普通商品房所佔的比例、數量將減少,取而代之的是大量的經濟適用房、廉租房,而這些住房屬於國家的保障性住房體系。雖然對於保障性住房的開發模式還在探討之中,但可以肯定的是國家將直接對項目的投資數額、建設面積、資金來源及使用狀況進行嚴格地監控和審查,開發商的具體運作和利潤情況或許都將暴露無遺。特別是保障性住房的利潤率將很低,過去那種粗放型的『暴利模式』將不復存在,開發商將必須學會在『薄利多銷』中生存。
五.限價房將可能退出市場
曾幾何時,伴隨著房價的日趨攀昇。限價房出現了,同經濟適用房、廉租房一樣具有保障性功能。而如今房價跌了,限價房的地位日顯尷尬。今年以來廣州、深圳等地陸續出現了限價房價格高於同地段商品房的情況,當地政府也不得不幾次調整限價房價格。因此如果後期房價繼續下跌,限價房的功能和作用將逐步失去,因而也就沒有存在的必要。事實上,限價房是屬於房價暴漲時期的產物,其存在本身就具有一定的局限性,其社會保障功能也隨著時間的推移在不斷的弱化,因此將有可能逐步退出市場。
六.國家相關政策仍將出臺
就在昨天,市場迎來了前所未有的大幅度降息,存貸款基准利率下調了1.08個百分點。加上前期出臺的降低印花稅,以及各地方的差額營業稅等政策,房屋的交易成本將有較大幅度的下降。前期出臺的政策較集中,市場也將對政策有一個消化期。後期來看,仍會有一些政策值得期待。比如營業稅時間、數額上的減免,利率、存款准備金率的下調、貸款政策的優惠等。政府將繼續著『救量不救價』的方式來拯救市場。
總體而言,明年的房地產市場或仍充滿變數和看點。調整中的市場將在風險中孕育機會,當然在機會中存在風險。我們可能不知道未來這個市場會何去何從,更無法預測房價走勢會怎樣。但我們可以用理性的思維、審慎的眼光去看待這個市場,以寬大的胸懷和一顆平常心去包容這個市場,可能一切都會釋然。以這種心態,也許冬天還有多遠,春天何時到來就不那麼重要。潮漲潮夕,日出日落,春去秋來本就是大自然千百年來的規律,我們的經濟,我們的房地產市場也不例外。度過了漫長的黑夜,黎明總會出現。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||