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2008年是一個多事之秋,在大洋彼岸的美國從年初發生的次級債風波到三季度的金融風暴牽動了全球的每一根神經之際,我們的市場似乎也沒有獨善其身,不僅代表虛擬經濟的股市大幅下跌,實體經濟的『代言人』房地產市場也發生了驚心動魄的一幕。似乎在一年之間完成了眾多角色的轉變,從最初的牛市到現在的熊市,從賣方市場到買方市場,從拉動經濟增長的功臣到導致需求放緩的罪人,從政府抑制房價到出手救市……房地產以其特有的經濟屬性和行業屬性,成為了實體經濟的『晴雨表』和『代言人』,甚至『綁架』了實體經濟而與其同呼吸共命運,因而也就成了一個『成也蕭何,敗也蕭何』的事物。從1998年房改至今整整十年,中國房地產在這十年的發展中取得了一定的成績,但同時了積累了太多的問題。而所有的問題仿佛在這一年間爆發。我們姑且不論『拐點』與否,有一點我們必須承認的是,這個行業和市場的發展已經告一段落,下一步面臨的是調整和轉型,但這一過程不是一蹴而就的,而是需要漫長的等待和痛苦的磨合。歲末將至,隨著政府刺激經濟力度的進一步加大,房地產市場也終於有所回暖,並在這一氣氛中平淡收官。讓我們一起來盤點一下中國房地產在2008年走過的歷程。
一.創輝事件
新年伊始,房地產市場就收到的一份『大禮』。號稱中國規模最大、網點最多的房產中介『創輝』在珠三角的7個分店停業關門,上海和深圳的地區負責人卷款逃跑,部分客戶、供應商及員工到各地的網點去討要房款和工資。中介生存的模式是依靠二手房的成交量,而創輝事件其實說明了二手房的成交跟不上了,是需求不足的信號。正所謂『春江水暖鴨先知』,中介的景氣度往往是房地產市場的『先行指標』。
二.深圳斷供潮
隨著深圳、廣州、東莞的房價的下跌,市場上不時出現『拐點論』,觀望情緒始終籠罩著市場,而這終於在6月份演化成了深圳的『斷供潮』,出現了上千億的斷供,很多人出現了『負資產』而拒絕償還貸款。雖然這件事情沒有進一步擴大,斷供行為也僅僅是個案,不具有代表性。但至少讓人們領略到了房價大幅下跌所帶來的社會負面效果。美國斷供會引發『次級債風波』,我們雖沒有這麼大的影響力,但也不想成為美國的翻版。
三.降價
市場的觀望氣氛日趨濃重,交易量也開始大幅萎縮。加上國家前期的加息、上調存款准備金率等措施,銀行可貸款額度幾近枯竭。開發商的資金鏈變得十分緊張。於是從一開始的『死抗』和『抱團取暖』轉為部分套現手中的房源,以緩解現金流壓力,並以送契稅、送裝修、按套內面積成交等手段進行著『猶抱琵琶半遮面』似的『暗降』。而行業老大萬科終於開始在全國引發了大規模降價潮,在9月份北京的新開樓盤中竟打出6.3折的低價,其他開發商一邊叫罵一邊無奈地跟進。至此,拐點似乎出現了。而新樓盤的降價也終於開始較大程度地波及二手房,二手房經歷了從年初的『惜售』到『觀望』再到下半年的『懼買』的過程。成交量也越發稀少。
四.無理由退房
隨著房價的逐步走低,以深圳為首的珠三角出現了一場『退房潮』並蔓延至全國。開發商從開始的無奈到後來逐漸接受,最後他們變被動為主動,化不利為有利,竟打出了『無理由退房』的口號,購買後到開盤可全款可無理由退房,並給予一定的補償。此招數甚是高明,既是一種促銷手段,同時也是一種短期融資渠道。客戶不退房自然好,如果要退也無妨,就當是低息貸款,緩解短期資金壓力。
五.限價房的尷尬
限價房伴隨房價的不斷上漲躍入了人們的視野,作為政府抑制房價,保證低收入群體住房的一種手段,限價房與經濟實用房、廉租房一起在市場上出現。然而在房價下跌時,限價房也面臨了從未有過的尷尬,深圳、廣州等地出現了高於商品房價格的限價房,限價房變成了『高價房』。於是政府只好降低限價房價格。
六.1.3億平方米
這是9月份爆出的一個驚人數字,截至8月份全國商品房空置面積達到1.3億平方米,同比增長10%,創歷史新高。並且這一數字還有可能繼續上昇。對此,有觀點認為,按照現有的需求計算,消化如此多的存量房至少需要1-2年的時間。這一數字反映出目前房地產市場的供求狀況嚴重失衡,供給遠大於需求。
七.救市
面對低迷的樓市,各地方政府紛紛出臺了各項救市措施。與此同時,國家的態度也出現了微妙的變化,從默許轉為支持。終於在10月底推出了一系列的救市政策:包括90平米以下普通住房契稅下調到1%,對個人購買和銷售住房免征印花稅,並免征土地增值稅等。配合國家進一步降息,市場成交有所回暖。
八.9000億保障房
就在國家拯救樓市的政策出臺後的幾天,國家又推出了將在未來3年內投入9000億元建設保障性住房的方案,完成400萬套經濟適用房,200萬套廉租房的建設和完成100多萬棚戶區改造工程。此政策的出臺引發了市場的爭議,市場普遍認為,保障性住房的上市會增加目前市場上與本已經過剩的商品房,其低價位也會衝擊現有的商品房價格,造成房地產市場崩盤,開發商倒閉。此舉也被視為國家放棄救房市的信號。
九.十項措施與四萬億投資
國務院在11月5日研究部署了進一步擴大內需,促進經濟平穩增長的十項措施,包括:加快建設保障性安居工程、加快農村基礎設施建設、加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設、加快醫療衛生、文化教育事業發展、加強生態環境建設、加快自主創新和結構調整、加快地震災區災後重建各項工作、提高城鄉居民收入、全地區、全行業實施增值稅轉型改革和加大金融對經濟增長的支持力度。預計到2010年底將投資約4萬億元來完成上述規劃。
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