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11月26日央行宣布下調一年期人民幣存貸款基准利率各1.08個百分點,其他期限檔次存貸款基准利率作相應調整。此前銀行存貸利率倒掛的情況得以解決。有分析人士表示,倒掛得以解決的消息或會加速銀行出臺細則,然而,記者28日上午致電天津市數家未出臺細則的銀行,這些銀行均表示,目前還沒有房貸細則出臺。分析人士指出,細則未出不僅僅是倒掛問題造成的。
大幅降息 使存貸利率倒掛消失10月27日起央行將商業性個人住房貸款利率下限擴大為基准利率的0.7倍,商業性個人住房貸款大部分為5年以上,當時5年期以上住房貸款基准利率為7.47,五年期存款利率為5.58,如果銀行按照基准利率的最低下限(7.47×0.7=5.229)放貸,存貸利率出現倒掛,也就是說不考慮其他因素,僅從存貸款利息因素考慮,銀行將出現放貸賠本的可能。
10月29日央行再次宣布下調存貸款基准利率,五年期定期存款利率從5.58降至5.13,五年以上貸款利率從7.47降至7.20,存貸款利率倒掛仍然存在。
而此次存貸款利率下調108個基點,五年定期存款利率降至3.87、五年以上貸款利率降至6.12,貸款最低下限為4.284(6.12×0.7),要高於存款利率,存貸利率倒掛的現象得以解決。
『倒掛』不是銀行細則 難產唯一原因分析人士指出,此前的存貸款利率倒掛是銀行不出臺細則的原因之一。
然而,盡管目前存貸利率倒掛得以解決,銀行新細則還是難以催生。
根據央行此前政策的要求,對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求,金融機構在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予積極支持;對非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機構適當予以提高。然而對於『普通自住房』『改善型普通自住房』『非普通住房』等的標准,央行政策均未具體規定。
中央財經大學中國銀行研究中心主任郭田勇表示,對改善型住房標准的解讀成為各銀行細則難以出臺的原因之一。在央行的政策中並未對改善型住房給出標准,因此各家銀行自行解讀有一定的難度。
存量房貸利率 難定奪業內人士指出,對存量貸款客戶的利率調整也是銀行面對的難題之一。央行新聞發言人表示,對於已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分,利率調整主要取決於兩個因素:
一是金融機構對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建築面積等是否屬於普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素的綜合評估。
二是貸款合同對於貸款利率調整方式的約定。金融機構應按原貸款合同約定條款,在綜合評估風險的基礎上,自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。
據媒體報道,在目前大部分銀行對已經辦理按揭貸款客戶的利率未定的情況下,不少銀行利用機會以『轉按揭到我行便能享受貸款利率的下限』為條件,爭搶客戶,部分城市銀行甚至出現了客戶排隊轉按揭的情況。因此,銀行針對存量客戶的利率如何調整十分關鍵。
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