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央行兩個多月來四次降息,有利於刺激商業銀行的放貸熱情,有利於刺激大宗消費貸款從而刺激大宗消費,有利於資金密集型的企業從商業銀行獲得貸款並降低貸款成本,有利於整個宏觀經濟面的好轉,但此次五率下調並非衝著房地產而來。尤其是,在下調商業銀行存款准備金率中,中小銀行小調的幅度要比幾大商業銀行和財政儲蓄的幅度要大,這釋放了央行重點刺激央行向中小實體企業增加貸款熱情的信號。
因此,雖然此次五率齊降,將對房地產行業形成一定的利好,但房地產市場面臨的問題依然嚴峻。
由於此前房價連續瘋漲而導致現實性房價依然很高,在相當程度上透支了未來的消費需求,而大多數開發商不願意降低房價來刺激銷售,買賣雙方依然對立地搏弈著,消費者還將繼續觀望。
而且,政府不但沒有松動關於二套房的房貸政策,而且不斷出臺政策重點支持民生保障性住房建設,釋放系列扶持民生保障性住房建設並加大政府投入的信號,實際上在進一步打擊非民生保障性住房的商品房市場預期。並且,這種對商品房預期的打擊作用具有濃厚的制度特性和政策傾向,將在很大程度上對衝此次大幅度降息等五率齊降對房地產預期的提振效果。
再則,此前10月22日出臺的財政新政策,對房地產而言,比此次降息的威力要大,但對房地產市場的效果實際上並不大。
況且,政策對房地產市場的效果往往具有滯後性,而市場上普遍存在大量供過於求的問題,
因此,可以預期的是,央行兩個多月來四次降息,短期內依然難撼房地產大勢。在未來一定時期內,自住消費者還將繼續觀望,大量的投資客還將繼續遠離市場或暫做觀望,房價還將繼續下調,房地產市場的深度調整還將繼續。
特別值得指出的是,目前,房地產行業普遍遭遇資金短缺。在房地產市場預期作用下,尤其房價繼續下降、房地產繼續深度調整預期下,商業銀行紛紛提高了風險防范意識。尤其是美國金融危機極其衍生成了經濟危機,商業銀行進一步提高了對房地產業貸款的風險評估,對房地產開發企業貸款的惜貸情緒濃厚。因此,盡管央行連續多次下調商業銀行存款准備金率,但大多數房地產開發企業,尤其那些中小房地產開發企業,依然難以從商業銀行獲得足夠的商業貸款。而那些信譽良好、企業風險小的大型企業則可獲得更多的成本更低的貸款。在這種情況之下,房地產市場將進一步分化。央行兩個多月來四次降息,尤其是本次五率齊降、一年期存貸利率降幅高達1.08,將進一步促進房地產市場的分化,加速房地產開發企業中強者愈強、弱者續弱乃至被淘汰出局而加劇市場洗牌的局面的形成
因此,本文作者陳真誠建議開發商,不妨趁央行連續四次降息、政府陸續出臺系列政策刺激消費、刺激經濟增長之大好機會,及時適當調整房價以促進銷售。同樣,由於房地產市場大勢並沒有改變,房地產深度調整還將繼續,對於那些資金緊張的開發商,在及時降價促進銷售以回籠資金的同時,不妨及時調減開工規模,壓縮投資。有富餘土地的開發商,不妨學習美國開發商在應對房地產危機時所采取的『燃燒土地策略』,爭取機會出售土地,以換取資金。只有能順利度過本輪房地產調整、順利度過本次全球性經濟危機的開發商,纔可能獲得繼續生存繼而獲得發展。對於能在本輪房地產調整、本次全球性經濟危機時期能夠生存下來的房地產開發商,將迎來良好的未來發展機會。
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