文/黃祖斌

　　美國的房價收入比僅高於長期平均水平42%就爆發了次貸危機，中國高於美國長期房價收入比近2倍的高房價，不可能長期維持。

　　目前中國房地產市場積累了巨大的泡沫，破滅是個早晚的問題。雖然央行9月以來連續三次降低貸款利率，筆者認為仍不能有效阻止房價的下跌：

　　其一，中國巨大的房價泡沫不可持續。

　　1972年至2000年，擁有土地永久所有權的英國和美國的單套新房中間價分別是家庭年均收入的3.73倍和3.17倍。而在中國，根據萬得的數據，2007年中國商品房銷售面積是7.62億平方米，銷售額29604億，平均房價為3885元/平方米。

　　2007年，中國城市家庭平均人口2.91人，人均年可支配收入為13786元，而且僅有最長70年土地使用面積，建築面積100平方米的房屋相當於中國城鎮家庭年可支配收入的9.68倍，高於美國房價泡沫頂峰時期兩倍。美國的房價收入比僅高於長期平均水平42%就爆發了次貸危機，中國高於美國長期房價收入比近2倍的高房價，不可能長期維持。

　　另一方面，目前中國房屋租金年回報率在不考慮稅收成本和空置損失的情況下，僅2%左右，低於無風險無稅收的一年期存款收益3.87%。

　　其二，銀行可貸資金有限。

　　中國房價近10年大牛市的一重要原因，是中國實物分房的結束與個人購房貸款從誕生到持續快速發展。1998年，銀行業個人購房貸款餘額僅426.16億元，而今年二季度增長到3.3萬億，增加了77倍，年復合增長率近55%。飛速增長的貸款不僅推高了房價，也必須因無法維持高速增長使高房價失重。