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目前我國的收入差距體現在城鄉之間(城鄉居民的收入差距2005年為3.2:1,全國收入差距的60%以上出自於此)、區域之間(東中西部已有的收入差距,由於傾斜式發展戰略實施而被進一步擴大)、行業之間(有數據表明,從2000年到2004年,4年間行業差距擴大了1.6倍,按全要素收入來分析,最高收入與最低收入之間相差5—10倍)、階層之間(收入最高的20%群體的收入,是收入最低的20%群體的收入的33倍)。
區域經濟發展的不均衡導致出現的現象是,城市與城市的均好性非常差,這也是導致一線城市流動人居高不下的原因所在,有調查數據顯示,上海市外來購買需求已經佔到50%以上,而北京是35%以上。
同樣的情況表現在二三線城市,便是農村向縣城聚集,縣城向省城聚集,由於正處在城市化進程的高峰期,使得中國絕大多數城市都表現出人口導入性的特征,也正是這個特征,正是這些強大的導入性需求,使得以剛性需求來衡量居民收入和房價比的數據失真。
另一方面,貧富差距的加大,表示社會財富向少數人群集中,這就促使投資性需求的產生,有錢的擁有幾套甚至幾十套房,通過出租或轉讓獲利,而沒有消費能力的要麼根本買不起,要麼當房奴頂著巨大的還款壓力。投資性消費特征是其相對交易的頻繁,這就在一定程度上推高了房價。
近些年,隨著中國外貿企業和制造業在世界地位的崛起,大量外貿企業和制造業企業得到長足發展,一方面企業規模大了,日子好過也有錢,於是就有多元化擴張的衝動和需求,另一方面,取消出口退稅、人民幣昇值所造成的企業利潤和競爭力下降,也促使這些企業把手頭資金投向利潤率更高的行業,房地產業顯然就是不二選擇。
這也難怪,從行業利潤比較來看,紡織業的利潤是2%,家電2%,外貿企業的利潤為8%,但是房地產開發的利潤率高峰時達30%-40%,這樣的利潤差距,是個做企業的都會怦然心動。大量資金湧入所導致結果便是地價房價被推高。
去年以來,中國CPI一路高歌猛進,雖然至今經濟學界依然有導入性通脹、寬松的貨幣政策引發的流動性過剩和資產價格改革落後等通脹成因的爭論,不過,通脹本身卻是個不爭的事實,因為通脹,建築材料價格上漲,人工成本、機械使用費上漲都形成了對房價上漲的推動。更重要的是,基於對人民幣昇值預期的判斷,國外的熱錢從各個渠道湧入中國,大肆購買中國的固定資產,從而直接推動房價上漲。
由於房價的飛漲,一些開發商心痛的發現,他所開發的項目如果晚賣一年,所能產生的利潤即可翻倍甚至不止,也有一些開發商因禍得福,以前爛下來的樓盤或是因糾紛停工的項目,復工後反而賺到自己意想不到的高額利潤,在這樣情形下你會怎麼辦?於是,囤積土地、捂盤惜售就成了部分開發商順理成章的決定,在沒有相關的政策約束出臺之前,他們的行為就是合法的,為高額的利潤,背負道德輿論的譴責又算得了什麼?這當然不包括那些頂風作案被罰下課的開發商,他們是咎由自取罪有應得。
開發商是這樣,散戶炒房客又何嘗不是?人們發出看幾年前的房價『恍如隔世』
的哀嘆,很多人郁悶的發現,如果過去幾年把手裡積攢的錢買了房,即便在家躺著睡大覺,也比幾年來辛辛苦苦裝孫子賺得多,短短數年間,一線城市乃至二三線城市的職業炒房者隊伍迅速壯大起來,極端的例子是,一位溫州個人炒房者竟然一次性利用銀行按揭購買上海浦東84套房,更有甚者,據某報記載,上海一位幾十萬三年炒房賺過億,真是令人咂舌。
在市場經濟環境下,決定價格的根本因素是供需關系。中國房價持續上漲的原因,說到底還是因為強勁的需求和相對的供給不足或失衡造成的。其中需求是客觀存在的,而供給不足和失衡則可以通過政府『看的見的手』來給於調節。
通過以上分析我們可以看出,前七項導致房價上漲的原因是長期存在的,短時間很難改變,這也決定了中國房價長期上漲的趨勢不會改變。
而後三項則是造成近幾年房價快速上漲的推動原因,就像股市到牛市後半段將會加速上揚一揚,因為各種因素的相互作用,使得房價在後期出現加速度,目前看來,這三項都已在不同程度上得到遏制,房價下調也就在清理之中了。
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