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本文摘要:政府救不救市,其結果完全一樣,歷史的必然是任何人都改變不了的。只有讓房地產市場的價格迴歸理性,纔是增加居民住房需求,房地產市場繁榮的關鍵。在這種情況下,政府會救市嗎?
這幾天,政府房地產救市之議論充滿各種媒體。先是不少地方政府出臺種種救市政策,希望這些政策托起近幾個月銷售快速下降的房地產市場,後有媒體報道有政府權威人士說,中國房地產救市政策在近一二個月會出臺。但是,無論是最近總理的講話,還是十七大三中全會公報等重要文件都沒有對這種政府房地產的救市透露出多少信息。
現在,我們要思考的是,假定中央政府真的要放鬆房地產的信貸政策、要放鬆房地產稅收政策,或讓國內房地產市場重新回到2007年那種火爆的繁榮局面。我們可以先不問這種房地產市場火爆的局面能夠持續多久,只要看看美國房地產泡沫所導致的最近金融危機,那麼政府就會對出臺的任何房地產政策都會考慮政策的金融風險並三思而後行。如果中國的房地產市場仍然要讓投機炒作,那麼中國房地產市場泡沫能夠不被吹大嗎?而房地產泡沫破滅後的結果,我們政府對此會十分清楚。也就是說,讓中國房地產市場重新成爲一個投機炒作市場,其結果政府豈能不知道?在這種情況下,政府願意看到中國房地產泡沫被吹大嗎?
退一步說,假定房地產泡沫破滅後的結果不要管之,我們現在要問的是,政府希望通過政策的方式讓房地產市場週期性調整中斷是否可能?中國的房地產市場已經繁榮了近10年了,房地產市場的價格也快速飈升了10年,但是,無論是從世界歷史還是從中國歷史來看,房地產市場也同其他任何市場發展一樣,都會有一個週期性的變化,只不過,其週期性的長短不同。那麼,當中國的房地產市場繁榮了10年出現週期性調整時,政府的人爲政策是否有能力中斷這種週期變化。我想這是不容易的事情。
爲什麼?大家可以看到,對於住房的消費者來說,目前的房地產市場的問題並不是沒有需求,也不是居民不願意改善住房的居住條件不進入房地產市場,而是過高的房價讓絕大多數居民沒有能力進入這樣高的價格的市場。而有能力進入的自住消費者要購買的人早就購買了。
對於住房的投資者來說,假定政府會放鬆第二套住房政策,重新又讓大量的住房投資者進入房地產市場大量炒作。但是,目前的金融市場環境早就變化了。特別是最近的國內股市,已經把有能力進入房地產炒作的投資者的資金套在其中,短期內是無法解套。在這種情況下,他們也是無能力進入房地產市場。再加上去年利率水平上升,世界各國房地產市場的風險完全暴露出來,那麼國內房地產炒作者不僅沒有能力進入房地產市場,而且即使有能力進入也會考慮過高風險而不願意進入房地產市場。
再假定,政府救市有其合理性及合法性(地方政府用財政的錢來救市是存在程序上不合法性),那麼無論是房地產炒作投機者還是住房消費者,我想他們最爲基本的計算是十分清楚的。比如,一套住房的總價格是100萬,如果市場的價格下跌10%,其減少支出爲10萬,而就目前地方政府政策而言,最高的補貼也只是1%,其購買住房減少支出也只有1萬。居民購買住房支出減少孰大孰小?這樣的算術誰不會計算?更何況過高的房價下跌起來不會僅是10%。因此,在房價下跌的趨勢十分明顯的情況下,任何購買住房者是不會輕易地進入房地產市場的。購買住房者不進入,地方這種補貼所起到作用十分有限。
還有,政府救市,一定會嚴重摧毀購買住房進入房地產市場信心。因爲,當政府的各種房地產救市政策出臺時,購買者一定會感覺當前房地產市場嚴重供過於求,政府纔出臺各種政策引誘住房購買者進入房地產市場。當購買住房者有這樣的感覺與預期時,他們進入房地產更會謹慎,甚至於不會進入房地產市場。最近,無論是中國政府採取各種政策來救股市,還是世界各國政府採取鉅額的資金救金融市場,這些市場越是政府出手救,投資者對其市場信心越是不足,越是不信任。政府希望用救市政策來改變居民對房地產的市場信心並不是一件容易的事情。如果能夠有作用也只能是幾年後的事了。
所以,政府救不救市,其結果完全一樣,歷史的必然是任何人都改變不了的。只有讓房地產市場的價格迴歸理性,纔是增加居民住房需求,房地產市場繁榮的關鍵。在這種情況下,政府會救市嗎?
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