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北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科(馮科博客,馮科新聞,馮科說吧)告誡開發企業搜狗,只是等到城市內部收入改善的人羣改善型的居住需求到來,只有當真正的農轉非開始時引發的需求到來,我們會迎來房地產市場的另外一輪高潮。“我們在這一輪的調整中不要被消滅掉,不要被擠出市場。”
馮科表示,房地產也是一個產品,作爲產品市場一直存在着生產者壟斷、消費者分散的局面天龍八部,可以說房地產行業天然就具有壟斷性。在這樣的情形之下開發商具有比較大的優勢,但是現在的形勢發生了變化,現在誰拿着錢誰是老大,最近這兩年拿着錢的購房者話語權和主動性要強。
“去年說這輪調整可能會調整15個月,某種程度上是爲了安慰情緒go2map,如果是從9月份開始算到今年年底就應該結束了,從目前的情況來看是不可能結束的,如果要調整絕對不是15個月,西方國家的經驗告訴我們一個房地產的經濟週期是七年,2001年起動了房地產週期,從經驗上來看已經到了週期的臨界點,每個房地產週期以後是要向下運動三到四年www.focus.cn,所以國外的很多房地產基金運營的基金是七年。”馮科表示,這論壇調整遠遠不止一年,至少三年。
馮科評價中國的宏觀經濟增長的主要原因是:一是消費升級拉動的經過增“食衣住行”展開的。“我們經濟的主體大部分還是加工性的貿易,過去十年連續30%的增長焦點房地產網,今年上半年的增長比去年回落了5.1個百分點,但如果是加上出口、加上美元貶值的因素,這次下降率會更大。 ”
第二個因素是投資的拉動,今年上半年投資拉動大概30%,我們的投資品價格上漲了10%,如果從這個因素上來看投資也是在下降。
“消費創造了15年以來的最高水平www.focus.cn,但是我們的物價指數連續達到8%,扣除物價指出我們的消費增長也是下降的。我們的GDP從07年的2季度到現在已經連續4個季度的下滑,由此可以判斷07年的第二個季度可以看成是本輪經濟週期增長的一個頂點,我們現在是處於宏觀經濟下行的軌道,任何的經濟增長都存在週期17173,沒有永遠上漲而無下行的週期,全世界任何的經濟體都沒有出現過,目前中國的這一輪經濟增長已經是創造了歷史,成爲了中國從1949年以來最長的一個經濟增長週期。”
“其中一個節點就是我們能不能從勞動密集型的低附加值的加工型的企業體系成功的升級轉型鹿鼎記,也決定了我們國家的經濟乃至房地產市場未來的走向。宏觀經濟不好,企業主沒有錢,購房者的財務受到了約束,房地產市場不能好。”
除此之外,馮科表示“金融機構的問題、資本市場的問題比房地產的問題更加嚴峻,從經濟上來講管理層更關注金融問題。除了經濟問題以外管理層更關注社會和諧問題,特別是房價問題更是引起民怨沸騰的主要因素。政府不可能拿大筆的資金去買房地產來穩定價格,中央從某種程度上來講是希望房地產穩中有降,但是地方政府又是希望穩中有升,長沙政府最近做了救市的措施,限制土地的投放、減免稅費提高效率,這些能不能真正的解決房地產存在的問題目前還不好看。我們不要指望會有救市的行爲。”
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