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《通知》要求,嚴格商業性房地產信貸管理,金融機構禁止向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓價款的貸款。另外,該政策嚴格農村集體建設用地項目貸款管理。對利用農村集體土地開發商業性房地產的,不得發放任何形式的貸款;對購買農村集體土地上建設住房的城鎮居民,不得發放住房貸款。
宏圖地產副總裁兼營銷總監羅榮告訴記者,這次通知對於房地產項目公司的影響比較大。『很多開發商在建設之後將房子抵押給銀行,貸款再建設,這次政策出臺,對於這種信貸政策有了更多的限制,對於項目公司來說影響比較大。』
她認為,這次央行調整對於開發商來說也是一種挑戰和考驗。『以前市場好的時候,一些開發商開發的房子處於低端,不具有競爭性,但是這種房子也能銷售出去,現在政策出臺後這種情況就不會再有了,這就要求開發商必須開發那些具有競爭性的住宅,但是從時間表上看已經不可能了,所以這次政策的出臺也會讓一批開發商死掉』。但是她告訴記者,對於上市公司或者集團化操作的房地產公司來說,這種政策的影響並不是很大。『畢竟這些公司的融資性也比較強』。
那麼這次調整對二手房會有影響嗎?中原地產交易中心主管李千娥認為,其實銀行政策的影響已經造成的,因為從去年年底開始的貨幣緊縮政策已經造成房地產的疲軟走勢,現在的銀監會緊急限制房產信貸只不過是在原的狀態上再加個箍,對商品房的影響可能更直接點,開發企業貸款門檻提高了,開發商的資金連又可能會存在問題了,對二手的影響應該不是太大的,可以看出相關的政策不斷出臺房地產的市場可能更健康的發展。
開發商抵押或者買樓紛紛融資因為計劃銷售總額與實際銷售總額差距太大,為緩解資金壓力,招商地產將其位於南京新街口國際金融中心17.5億元出售,很多人認為開發商『買虧了』,如果不是資金壓力絕不會這樣做的。該消息發布兩天後,上海世茂股份有限公司召開董事會,透露其控股子公司南京世茂房地產開發有限公司以土地為抵押,向銀行申請本金金額為3億元、期限為2.5年的項目借款。
在南京本地的開發企業中,棲霞建設是南京本地最早上市的地產企業,但在其近日發布的2008年上半年業績回顧中顯示,除竣工面積保持50萬平方米不變外,2008年全年合同銷售金額由35億元下調為20億元,新開工面積由120萬平方米下調為62萬平方米,項目計劃投資總額由45億元下調為35億元。
『財務風險較大,現金流趨緊』也是目前該公司的寫照。根據報告顯示,期末公司資負債率比07年底上昇3個百分點達70%,淨負債率大幅上昇56個百分點至157%,銀行借款佔總負債比例為85%,三項指標均處於行業高位,顯示公司面臨較大財務壓力。期末賬面現金8.9億元,比07年底下降23%,銷售回款速度放緩導致現金流趨緊。
在南京,不管是全國性的企業,包括萬科,還是上市公司,尚且都面臨這一個資金緊張的問題,那麼對於小的開發商來說無疑更是資金吃緊了。根據統計,南京有30多家開發商爭先降價。
位於南京城北的新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)尚座在奧運期間推出了『贏金颶風行』購房優惠活動,活動說明中顯示:中國金牌榜上每增加一塊金牌,購買新城尚座隨即總價優惠1000元。奧運結束之後,中國代表隊贏得51塊金牌,購買新城尚座目前所有在售房源可享受51000元的優惠。旭日上城(查看地圖)項目推出100-200套左右小高層及高層房源,均價在4300-4500元/平米。戶型主要包括107--114平米多功能小三房,120平米舒適大三房。指定房源一口價3799元每平方米。目前推出小型團購,3-5人可在原有優惠基礎上享受30元/平米優惠,5-7人可享受50元/平米優惠,所有8月份購房業主可參加香港迪士尼樂園游,每戶大人限兩人。
而另外從價格也反映出目前的現狀,位於江寧的托樂嘉街區(查看地圖)雖然銷售業績不錯,但是也要看到價格出現了調整,根據焦點網的歷史數據顯示,6月份該項目的均價為6500元每平米,但是現在只有6250元每平米;位於江北的海德北岸(查看地圖)去年是4500元每平米,現在是4300元每平米。
一口價的策劃越來越開發商喜歡了。項目在售二期閱城國際,目前約剩餘100餘套,一次性付款優惠100元每平。現項目推出30套特價房源,不分朝向、不分樓層,一口價8100元/平米。
南京一位資深房產媒體記者更是形容這次央行出臺的政策是『不是雪上加上,而是擊破了開發商的幻想』。在今天舉行的2008投資融資峰會上,有關投資人士表示,盡管很多老板穿西裝打領帶,但是不久的將來就可以看出『究竟誰在裸泳』,所以該人士認為,隨著資金的緊張,房地產市場將越來越透明。