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最近,萬科集團併購了杭州一家大型房地產企業,悄悄地完成了在長三角的最新佈局。從“南都房產”到“萬科南都”,一系列地產界大型企業的迅速“變臉”究竟折射出怎樣的信號?處在風口浪尖的內地房地產行業又將演繹怎樣的變局?
如今,內地房地產業正盛行“降價風”,從深圳橫掃北京、上海,大有“山雨欲來風滿樓”之勢。然而,當奧運後房價的漲落再度成爲人們街頭巷尾議論的熱點時,內地房地產業卻再度成爲境內外資本淘金的熱土。ChinaVenture投中集團發佈的統計數據表明,2008年7月中國私募股權投資市場已披露的9起投資案例中,僅房地產行業投資金額就高達7.93億美元,佔總投資金額6成左右。
地產商在資金困境中掙扎PE(私募股權投資基金)爲何紛紛投資房地產業?北京大學房地產研究所所長陳國強認爲,內在的供求關係是導致這一現象的根本原因。PE與房地產商的親密接觸,在於房地產企業巨大的資金缺口而引發的內在資金需求。
相關資料顯示,2008年房地產行業資金缺口將達7100億元人民幣,相當於行業最高峯的2007年新增房產中長期貸款的2倍,平均每家內資開發商資金缺口達1201萬元人民幣,相當於2007年年銷售收入的24%。
究其原因,2007年房地產企業在全國瘋狂拿地並向二線城市擴張,在全國範圍內催生了大量的泡沫。其間萬科擴張了近一倍。而前不久在香港IPO折戟的恆大地產,其擴張速度幾乎增長了8倍。
步入2008年,瘋狂購地、大興土木的房地產商在消費者持幣觀望的態度下開始放緩腳步,房貸緊縮更是讓他們感到前所未有的恐懼。國內許多大中城市的房地產價格出現下跌的勢頭。這樣以來,許多房地產企業的資金回籠出現了一些困難。如果行業的成交量不能夠保持並增強回暖趨勢,那麼會有更多曾經高價購地的企業將面臨付清土地出讓金的壓力,影響其後期的房產開發,導致了房地產企業普遍的資金緊張。
最近幾年,國內A股市場的繁榮使更多的企業實現了在資本市場上市的目的,但是這種機會只屬於具有特殊背景和較大規模的企業,通過國內A股上市的房地產企業屈指可數。從2006年7月股份制改革以來,更多私人背景的企業,大多以離岸方式在香港上市,如碧桂園。
在房地產企業面臨資金斷鏈危險的同時,不少房地產商紛紛尋找新的資金解決途徑。有的房地產商將自己的資本或項目拿出來出售;有的房地產企業尋找一些戰略合作伙伴,出讓企業的部分股份,然而終究也只是杯水車薪。目前無論是大公司還是小公司,都存在着一定程度的資金壓力。
PE緣何扎堆房地產一方面房地產企業普遍資金“飢渴”,另一方面大量PE尋找高回報的投資機會,這就造成了今年以來大量PE投入房地產的局面。
資金狀況的變化還帶來了談判地位的改變。永安信金融服務機構(以下簡稱永安信)董事長喬志傑認爲,“對於外商投資者來說,最大的機會在於過去不能合作的項目和公司現在可以合作了。之前永安信與開發商溝通時,開發商會問我們的投資回報是多少,我們說一般在25%左右,開發商說找銀行貸款10%就可以了。但是現在是開發商主動找我們,25%的回報沒問題。比如說這次恆大地產獲得投資,過去投資機構不可能獲得的機會現在可以廉價獲得了。如果是從房地產的市盈率上考慮,至少比2007年下降了30%。但事實上,房地產商的產品並沒有貶值,只不過現階段的出售價格肯定是最便宜的,過去或者今後肯定價格都很高。”
陳國強認爲,外資對內地房地產的投資趨勢反映了其對內地房地產行業的判斷,即預期向好。由於政府對房地產行業的管理制度發生較多變化,加上市場銷售受阻,大量內地房地產企業對資金都有明顯需求,這與外資的投資願望“一拍即合”。在市場低迷的情況下,內地房企資金需求迫切對於外資進入是很好的機遇,因爲內地企業的議價能力已經大大降低。
投資房地產業的PE主要是以外資爲主角。業內分析人士認爲,境外資金的目標多爲準備赴港上市的內地企業。目前,僅正在籌劃赴港上市的企業就包括龍湖、星河灣、寶龍等。同時,鉅額的資金仍在潛水,伺機而動。
行業或將進入整合期PE進軍房地產行業,究竟會給房地產行業的發展帶來怎樣的變化?陽光100副總經理範小衝認爲,PE進入房地產業後,有可能出現以下兩種情況:一是房地產目前價格下跌的格局能夠控制,市場暫時回暖,但是由於泡沫還沒有充分擠出去,可能會因此埋下隱患;二是部分PE爲了短期內儘快獲利,收購項目之後就低價進行拋售,使房價進一步下跌,造成比現在還要嚴重的形勢。
從房地產企業的融資渠道來看,傳統的“自有資金+銀行貸款”經營模式已不能滿足房地產開發公司的資金需求,銀行貸款作爲壟斷多年的貨幣供應方式將會逐步得到改變。中國地產行業目前仍是以開發商爲主體,地產專業投資纔剛剛開始。
喬志傑認爲,未來3-5年後,中國房地產行業可能將形成以投資商爲主、開發商爲輔的局面。如今的大開發商會朝兩個方向分化,一種是朝投資方向轉移,一種是投資與開發並軌。事實上已經有很多開發商在實施投資轉移,有的房地產商發起成立投資基金,另一種是把開發行爲變爲投資行爲,把開發剝離出來。
房地產行業下一步的發展方式將是以併購爲主的產業擴張模式,將過去的買地變爲買公司,這也是目前特殊的行業環境帶給大型開發商的機會,被淘汰之後的企業正好是優勢企業的擴張目標。與大型房地產企業相比,小型房地產企業融資方式和渠道狹窄,資金斷鏈可能只有宣佈破產了,或者與大公司合作,或者被收購。
統計數據也恰恰證明了這一點。ChinaVenture投中集團最近發佈的統計數據表明:中國併購市場第2季度房地產行業併購規模大幅增加,併購案例數量達總數的4.5%。從併購金額上看,房地產行業所佔比例最高,佔併購總金額的比例近50%。
雖然內地房地產市場風險凸顯,但房地產行業近期的併購案卻顯得格外頻繁。2008年6月26日,銀河半導體控股有限公司復牌並宣佈,以1.2億港元,向豪領有限公司購買其全資附屬公司鉅豪國際代理有限公司的全部已發行股本,並將通過重組獲得青島永信置業有限公司90%的股權。此前5月份,房地產業巨頭SOHO中國以55億元人民幣併購凱恆房地產公司,獲得凱恆旗下凱恆中心項目的開發權。至此,獲得IPO融資之後的SOHO中國已3次併購其他公司旗下地產項目。隨後的7月份,雅居樂地產宣佈,已經與摩根士丹利達成協議,將向後者出售海南清水灣綜合度假區發展項目30%的股權,涉及合作資金爲53億元人民幣。
業內人士認爲,如果房地產企業併購不間斷地發生,就說明整個行業洗牌開始了,房地產業已步入行業整合時期。
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