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萬科“光明城市”最終結局如何,我們還將拭目以待,但是南京物價局的“一房一價”政策,毫無疑問是戳中房價死穴的終極絕招。
“商品房作價辦法的基準價格(元/平方米)=成本+利潤+稅金。其中,對於利潤的要求是“經濟適用住房的利潤按照不超過基數的3%計算;普通住宅商品房的利潤按不超過基數的8%計算”。同時,普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%。”這個規定有其合理性,也有其濃厚的行政色彩,早在政策出臺當初,筆者就密切關注。
市場經濟發展到今天,在一個幾乎完全市場化的行業進行政府定價,自然是違反了相關的原則,在法律角度上是找不到依據的。關鍵的問題,在於兩點,一是“普通商品房利潤不超過基數8%;二是規定自政策出臺後尚未銷售面積部分實行“一套一價”制,最高價格應低於2007年5月14日前該樓盤實際成交的最高價格”。直接由政府來規定一個行業的利潤率顯然是靠不住的,這點,也導致了政策出臺之後的巨大爭議,可以預見,有着良好的高層關係的萬科決不會束手待擒,最終很可能交一些罰款了事。
但是,從這個政策對“光明城市”項目的殺傷力可以看出,“價格管制”對抑制房價來說是絕對的一個殺手鐗。
回想起07年任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)同廣州市市長關於“房價是由市場說了算還是市長說了算”的爭論,筆者當時曾經做過評論:
“——我承認,作爲商品,房價首先是由市場決定的,然而,如果這個商品成爲一種暴利,或者存在囤積房源、哄擡物價行爲的時候,政府是有權利進行干預的,正如方便麪漲價一樣。如果大米一斤賣一百元,政府應該不應該管?市場允許一個行業擁有一定的利潤,但是這種利潤是有一個合理的範圍的,所以政府才設立了物價局。需要強調的是,美國之所以出臺《反壟斷法》,其根本目的是保證一個行業合理的競爭性,以確保消費者能夠有着一定的選擇權,市場化是有前提的,這個前提就是市場必須是在規則內健康的運行,超過規則就必須挨板子。所以當房價在房地產市場正常運行的時候,是應該市場說了算,但如果出軌太多的時候,市長是可以作爲一個職務代表政府(請記住,市長不一定代表個人),是有權利對房價說了算的。”
問題只在於,合理的利潤該是多少?我想,如果只是8%,恐怕現在的開發商不用調控,三分之二都將逃離房地產行業。除非國家宣佈將房地產行業列爲限制性行業,並出臺法規規定細則。如果是100%,這個行業恐怕也會完蛋。
如果南京物價局把相關規定改一改,規定房價在覈定價格基礎上,每一次價格浮動都需要報備,浮動比例不得超過同期物價上漲幅度,每年不得超過一定次數,也許規定會合理很多。當然,覈定的底價,也許調整到15%-20%左右會比較合理。而制訂政策之前,在人大舉行聽政會,然後以立法形勢給予確認法律地位,或者,實際操作上會更合理一些。
實際上,執行價格報備制度,筆者一直認爲是抑制房價暴漲的一個非常有力手段,除了南京之外,福州也在執行相關的政策,這兩個地方的物價局,敢爲天下先,勇氣實在值得嘉獎,但是,作爲政府市場監管部門,如果制訂政策的時候,更多考慮市場實際,以市場的準則而不是行政的準則來指導政策制訂,也許更容易執行。
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