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2003年8月,國內地產龍頭企業萬科在南京以4.5億元的價格拿下近200畝的河西光明城市地塊,樓面價2200元/平方米。到去年4月,萬科開始銷售光明城市第3期(即最後一期)的8棟物業,藉助一路上漲的房地產大勢,彼時的8樓住宅最高銷售價格摸至萬元以上。而根據部分業主的說法,銷售人員當時的介紹是,最後兩棟位置最好的“樓王”價格一定繼續上漲。
但此後,所謂的兩棟樓王卻遲遲沒有開盤。有傳言稱,萬科可能將兩棟樓以7000元至8000元/平方米的價格通過“團購”方式賣給某企業。但該說法遭到萬科的否認。
根據目前市場情況,明明可以賣到萬元以上的樓盤爲何遲遲不開盤,或以低價促銷?根據多方證實,萬科此舉源於南京“一房一價”的核價制。
去年5月,南京市物價局出臺“一房一價”政策。根據規定,經價格主管部門覈價已開始銷售但尚未銷售完畢的項目,其項目綜合平均銷售價格不得超過覈定基準價加規定的浮動幅度,並遵循樓層、朝向、環境等差價代數和爲零的原則。尚未銷售面積部分實行“一套一價”制,最高價格應低於2007年5月14日前該樓盤實際成交的最高價格。
按照南京物價部門“政府指導價”的相關規定,商品房作價辦法的基準價格(元/平方米)=成本+利潤+稅金。其中,對於利潤的要求是“經濟適用住房的利潤按照不超過基數的3%計算;普通住宅商品房的利潤按不超過基數的8%計算”。同時,普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%。
根據上述規定,南京市物價局於去年4月9日便給萬科光明城市三期發了“商品房價格的批覆”,按照批覆,該項目10幢樓的住宅商品房基準價格爲7360元/平方米。算上5%的上浮幅度,10幢樓整體平均價格不得超過7728元/平方米。批覆文件中明確表示:“若成本發生較大變化,價格需作調整時,必須重新申報。”根據這一規定,以南京市物價部門審批,萬科光明城市(三期)住宅商品房基準價格爲每平方米7360元,銷售價格可在基準價格基礎上最高上浮5%。因爲已經幾乎售罄的前8棟物業均價高達8450元/平方米,若繼續按照物價局指導價定價,最後兩棟樓王價格須低至3900元/平方米左右。
如果物價局不改變政策,那麼萬科試圖通過“樓王”牟取鉅額利潤的想法將徹底破滅,同時還將面臨前期業主的巨大壓力,消息稱“前8幢近千名業主認爲自己被欺騙,聯名要求南京萬科需要向近千名業主公開道歉,並雙倍退還房價的15%,共計1.7億元。”
5月份,突然有傳聞稱三期最好的2幢景觀“樓王”,可能正在與一家企業密談低價團購。坊間稱團購價格大約在8000元/平方米左右。
通過關聯企業的團購,然後再將現有房源變成二手房,由於物價局的規定並不涉及二手房,此舉當然能夠規避相關規定。如果物價局堅持原則,這恐怕也是萬科唯一的出路。
據說,萬科試圖通過重新覈定地價價值和成本的方式提高價格,但提出的理由通通被物價局所否定。
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