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二手房交易展上一位工作人員在展板前睡覺,近期上海二手房交易市場沈悶。
仁恆河濱城急跌15%今年3、4月份以前,該盤二手房成交價格一直維持在33000-35000元/平方米左右,而如今,據當地中介人員介紹,單價高於3萬元以上的房源根本沒有成交的可能。
御翠豪庭跌價24%6月6月新推一批御翠豪庭房源,至今成交的162套房源成交均價僅33806元/平方米,相比今年1月1日至6月5日所售出的128套房源成交均價高達44734元/平方米,下跌了10928元/平方米,跌幅達24.4%。
國際麗都最多跌了1萬/平今年1-3月份價格處於高峰狀態時,該盤成交價維持在6萬元/平方米左右,而如今,該盤位置較好的房源成交價在55000元/平方米左右,而位置一般的房源成交價已滑落至50000元/平方米。
中凱城市之光跌價2萬/平已從最高峰時的6萬元/平方米下跌到目前的4萬元/平方米。
滬上二手房市場亦一片慘淡。記者昨日通過多家房產中介了解到,浦東聯洋、長寧古北、靜安、黃浦等多個市中心區域普遍出現成交量萎縮嚴重、成交價格普跌的情況,有的樓盤價格下跌幅度在近2個月達到10%以上,市中心樓盤保值、增值的神話正在被打破。同時,房東心態亦出現明顯變化,為了成交,有些房東甚至主動承擔起買家的交易稅費。
二手房中介喊『日子難過』門店5月份的營業業績整月為500萬元,可6月目前已經過去大半月了,纔做了50萬元業績。
『現在買賣成交真的很差,我們的日子也很難過啊。』昨日記者采訪的所有房產中介人員都這樣概括目前的二手房市場。一家港資中介公司區域總監李先生告訴記者,目前浦東幾乎所有區域都出現二手房成交嚴重萎縮、成交價下跌明顯的情況,尤其是浦東的聯洋板塊,由於之前投資客聚集,空置率較高,目前有投資型房東急拋房源,使得二手房市場成交價格下跌明顯。
『我們門店最近剛剛成交一套仁恆河濱城的房源,房東今年年初掛牌,當時給我們很強硬地「放話」說,到手價不低於35000元/平方米,所有稅費由買家承擔,這樣算來,這套房子的掛牌價就在38000元/平方米左右。』李先生告訴記者,『現在不同了,這套房子的業主對市場很敏感,一嗅到市場氣氛不對,立刻就降價出售了。上周這套房源剛剛成交,成交價在30000元/平方米,而且房東為了成交,居然主動提出為買家承擔交易稅費,這在以前是根本不可能發生的事。』李先生表示,該套房源不論從樓層還是小區位置來說,均不存在明顯缺陷,業主降價出手完全迫於市場大勢。
仁恆河濱城是聯洋板塊內品質最高的樓盤,其一期房源亦是當地二手房市場的價格標杆。今年3、4月份以前,該盤二手房成交價格一直維持在33000-35000元/平方米左右,而如今,據當地中介人員介紹,單價高於3萬元以上的房源根本沒有成交的可能。『以前都是房東朝南坐,現在完全顛倒過來了,已經轉變為買方市場了。很多房東只要能成交,什麼都好談。現在一般房源的成交價普遍低於掛牌價的10-15%。』李先生告訴記者。
景觀房在如今的市場大勢下,也顯得不堪一擊。不久前剛成交的一套聯洋板塊內位於綠緣公寓高層房源,雖然房齡較老,但世紀公園景觀視野相當好,成交價僅18000元/平方米。『這在3個月前簡直是不可想象的。』經手該套房源的業務員告訴記者。而聯洋板塊內其餘樓盤,最近幾乎極少成交。『我負責的門店5月份業績為500萬元,可6月已經過去大半月了,纔做了50萬元業績,我們都急死了。』一位大型中介公司浦東南部區域負責人言語之中難掩焦慮。
新房價格急跌二手房跟風『現在買賣成交真的很差,我們的日子也很難過啊。』
同樣的市場狀況出現在長寧古北國際社區內,這個外籍人士聚集的高檔住宅板塊近來二手房成交價格亦出現明顯跌幅。信義房產古北分行徐雪飛告訴記者,由於和記黃埔旗下的古北名盤御翠豪庭於6月初再推新房源,預售均價最低在28000元/平方米左右,均價35000元/平方米,較之前超過4萬元/平方米的預售均價來說,新房市場價格下跌信號意義已非常明顯。『古北的二手房市場受御翠豪庭的開盤影響非常大,市場普遍認為,一手房與二手房價格是聯動的,現在一手房都跌了,二手房價格肯定也要跌的,買家由此也產生觀望情緒,總體來說,市場處在膠著之中。』徐雪飛告訴記者。
佑威房地產研究中心最近發布的報告顯示,6月新推一批御翠豪庭房源,至今成交的162套房源成交均價僅33806元/平方米,相比今年1月1日至6月5日所售出的128套房源成交均價高達44734元/平方米,下跌了10928元/平方米,跌幅達24.4%。受到御翠豪庭售價下跌萬元的影響,上周(6月9日-15日)新房市場商品住宅的平均成交價格下滑了4%。
佑威房地產研究中心的數據顯示,6月6日推出636套房源的御翠豪庭,雖然報價高達41697-50601元/平方米,高於去今年3月推房源的47233-49716元/平方米的報價,更遠高於去年8月4日和18日兩次開盤35000元/平方米的報價,但這批報價最高的房源,實際成交價格卻是歷史新低。6月6日至15日成交的162套房源均價僅33806元/平方米,而該案5月份成交的12套房均價還高達47823元/平方米,一個月內價跌三成。但考慮到上周成交的房源,主要分散在多棟樓的中低層位置,因此拿今年6月5日之前所售出的128套房源44734元/平方米的均價與之對比,也下跌了10928元/平方米,跌幅達24.4%。新房市場價格如此急跌,也導致了二手房市場價格跟風。
賣家股市套牢 樓市忙套現目前市場上成交的幾乎都是房東急拋的低價房源,房東資金出現問題,急需周轉是最主要的急拋原因
早報記者從當地中介處了解到,目前古北板塊內二手房成交價格每平方米普遍下跌約一兩千元。『股市也這麼不景氣,有些業主在股市裡虧了錢,急於資金周轉,於是拋房套現,這種情況下房東必定要降價。』中介人員告訴記者。記者了解到,目前市場上成交的幾乎都是房東急拋的低價房源,房東資金出現問題,急需周轉是最主要的急拋原因。
目前,古北二期二手房市場上成交房源非常少,主要是由於古北二期目前尚不成熟,而古北一期相對而言買家需求較多。例如古北瑞仕花園目前成交價在35000元/平方米左右,古北國際廣場成交價在32000元/平方米左右,且由於該盤兩房房源相對掛牌較多,因此很多求購兩房的買家會指名要買古北國際廣場的房源。『這兩個樓盤由於之前已經過較長時間的市場消化,投資客基本已退出,因此目前掛牌量較少,成交價也相對堅挺。』徐雪飛告訴記者。
同在古北一期的古北強生花園的業主就沒那麼幸運了。由於之前該盤的一手買進業主中投資者相對較多,因此目前市場上該盤的二手房掛牌非常充裕,對於買家來說可選擇范圍很廣。『買家都喜歡貨比三家的,差不多品質的房源,各個房東心態卻不一樣,只要有一個讓步了,其他房東也不得不讓步,也正是因為有選擇,買家還會不斷壓價,整個小區的房源價格就下跌了。』徐雪飛告訴記者。目前古北強生的成交價在33000-35000元/平方米,而之前該盤成交價一般在36000-38000元/平方米。
優質樓盤難逃頹勢目前靜安區二手房成交價格總體下跌約10%左右
即使是傳統市中心黃金地段的優質樓盤,在此輪淡季中也難逃頹勢。中原地產靜安區域總監趙家春用『很淡』來形容這一個多月來的市場狀況,她表示,目前靜安區二手房成交價格總體下跌約10%左右。『現在看房的人也還是有的,但真到出錢成交的時候就開始猶豫,幾乎所有買家都是同一句話:再等等吧。』趙家春說。
目前,靜安區二手房需求成兩極分化:200萬以下房源和500萬元以上的豪宅尚有需求,而中間價位的房源幾成斷層,既少有需求,又無房可供。購房者中投資者已幾乎難見,動遷戶、為子女上學買房的需求佔到大多數。『也只有這類非買不可的纔會在現在這種情況下買房了,改善型的購房者現在都在觀望。』
趙家春透露,靜安區的知名樓盤國際麗都城近期成交價下跌驚人,今年1-3月份價格處於高峰狀態時,該盤成交價維持在6萬元/平方米左右,而如今,該盤位置較好的房源成交價在55000元/平方米左右,而位置一般的房源成交價已滑落至50000元/平方米。據悉,近期市場上成交了一套國際麗都城8樓房源,成交價格僅45000元/平方米,該房無明顯缺陷,最大的不利就是靠馬路,但以這樣的價格成交,下跌幅度已在15%以上。
而另一個靜安名盤中凱城市之光成交價格下跌幅度更大,已從最高峰時的6萬元/平方米下跌到目前的4萬元/平方米。『這個樓盤目前成交極少,主要是由於該盤臨近高架,從位置上也距離靜安中心區域較遠。同時,例如靜安楓景靠近中心小學,國際麗都城靠近外國語附屬小學,都是典型的教育房,因此目前還有客戶需求,而中凱城市之光周圍沒什麼教育資源,目前剛性需求客戶很少。』趙家春告訴記者。
在黃浦區也是如此。中原地產黃浦區區域總監瞿玲告訴記者,目前黃浦區內的買家特點很明顯:主要求購總價200萬元以內房源,總價300萬元以上的房源幾乎沒有客戶需求。『最要命的就是買賣雙方心理價位差距太大。一方面,買家認為目前經濟形勢不好,跌價在所難免,不斷要求降價,有的甚至要求在叫價基礎上降價20%以上;另一方面,房東議價超過10%以上,往往寧可不賣也不願意降價了。』瞿玲無奈地向記者表示。
個別景觀品牌樓盤堅挺虹口北外灘及黃浦南外灘的一些樓盤成為成交亮點
就在滬上二手房整體淪陷的情況下,也有個別區域逆勢突破,例如虹口北外灘及黃浦南外灘的一些樓盤就成為滬上不多的成交亮點區域之一。同時,不少剛性需求者依然青睞品牌樓盤,成交優勢凸顯。
據信義房產陳店長介紹,北外灘板塊內的白金府邸、耀江國際廣場、名江七星城、新外灘國際花苑等虹口區較為高檔的樓盤,最明顯的特點可以看黃浦江景。目前這些樓盤中,一般非江景房源成交價僅在2-3萬元/平方米之間,其較高的性價比頗受買家青睞,僅5月耀江國際廣場就有五六套房源成交,白金府邸及新外灘花苑也有兩三套成交。
中原黃浦區總監瞿玲也表示,新外灘花苑的江景房坐北朝南,從位置上看在滬上所有江景房中堪稱最佳,目前二手房成交價在8萬元/平方米以上,而且價格堅挺,近期也有少量成交。同時,位於黃浦南外灘板塊內的金外灘花園其江景房目前成交價在45000元/平方米左右,非江景房成交價在33000-35000元/平方米,價格幾乎沒有任何跌幅。『與浦東與北外灘的江景房相比,南外灘的江景房價格相對較低,市場普遍認為這個價格尚有上漲空間,因此價格相對比較堅挺。』瞿玲表示。
綜觀目前市場,市場沈悶是主要特點之一。但據中原地產調查發現,在不少剛性需求購房者購房首選還是品牌樓盤的房源。例如閔行的七寶板塊可以說是萬科樓盤的集中地。目前房齡在10年以上的『萬科系』樓盤市場價為12000元/平方米左右,雖然房齡較長,但房型較好,綠化、物業較完善,受到自住購房者青睞。同時,租賃市場中,『萬科系』房源的租賃價格也高於七寶同類房型的其他樓盤房源,租金高出100-200元/月不等。萬科後期產品,如萬科魅力之城、萬科朗潤園目前市場價為15000元/平方米左右,成交在同區域內也相對活躍。