最近,不少房地產公司均在其年報中提到了“剛性需求”,並認爲剛性需求將拉動行業繼續向好,公司業績也將因此獲得持續增長。
相關企業普遍認爲,中國是人口大國,拆遷、結婚以及農民進城對住房的需求量都很大,這些都構成了住房的剛性需求。
而人民幣升值、通脹壓力下投資渠道的狹窄等因素也成爲房價看漲或跌不下去的理由。
乍看似乎很有道理,這使得不少自住購房者在買與不買間舉棋不定,而不少地產商也陷入盲目的樂觀之中。但仔細分析就會發現,只有建立在真實購買力之上的需求才能顯出其“剛性”。
最近萬科公佈的一季度銷售數據顯示,第一季度累計實現銷售面積114.5萬平方米,銷售金額101.0億元,和去年同期相比,增幅高達82.9%和119.1%。
但這一數據是建立在什麼基礎上的?是萬科在廣州、上海、深圳等各大城市發動的一次又一次率先降價得來的。也即,這一銷售量的“剛性”應主要歸功於萬科先人一步的降價策略。
萬科公佈的數據中,還有一組數據值得關注:首次置業和改善性需求佔銷售金額的比例超過85%,佔銷售面積的比例則接近90%;90平米以下的產品比例也呈上升趨勢,3月份銷售套數的比例已經超過50%。
這說明2006年末以來投資性需求拉動的房價飆升行情已經結束,在投機者出局之後,真實的消費需求才浮出水面,這纔是真正的“剛需”。到了這個階段,房地產價格就是由供需決定的了,不管房價上漲的預期有多高,如果消費者只能對高高在上的樓價望樓興嘆,則這部分“剛需”將蕩然無存。只有房價迴歸到消費者買得起的地步,纔算是一個理性的市場。
必須注意的是,房價這兩年漲了三四倍,但老百姓的工資卻漲得微乎其微,甚至是停滯的。這使得原本就比較高的房價收入比進一步攀升。國際通行的房價收入比是3到6倍,按揭月供不超過家庭月收入的30%,但目前我國不少一二線城市的房價收入比已遠遠高於15倍。高房價帶來的結果是成交量的不斷萎縮,而當地產商採取降價措施時卻出現成交量的回暖。
很顯然,決定交易量的因素應當是人們手裏到底有多少錢,而不是人們願不願意住新樓、願不願意進城。
對於房地產企業來說,順應市場的變化而調整策略纔是生存之道。萬科無疑是聰明的,它良好的嗅覺使其成爲樓市第一個打降價旗的企業。萬科副總裁肖莉說:“只有一個以真實需求和理性預期爲基礎的市場,才能夠支撐行業健康的發展。”
毫無疑問,我國的人口因素和傳統觀念導致對住房的剛性需求是存在的,但這個剛性需求一定要與購買力相適應才能起作用。而從行業發展的規律來看,起步比較晚的我國房地產行業還遠未到成熟期,離衰退期更遠,整個行業前景仍應看好。
只是,對於供需雙方而言,需要調整的是心態。房地產企業不能盲目樂觀於所謂的“剛性需求”而脫離供需基本面;消費者呢,最重要的是量力而行,千萬別讓自己爲一套房子而成爲一輩子的負翁。