宏觀政策有利於長期發展。資產價格膨脹的前提是充裕的流動性,目前流動性的格局尚未發生根本性的變化,而市場所擔心的信貸結構劇烈變化會對地產行業資金鍊造成不利影響的情況發生概率很低。政策方面,從緊貨幣政策導致去年四季度以來房價和地價的理性迴歸,二套房貸政策近期監管較嚴厲,但在商業銀行執行層面明緊暗鬆現象難以避免。保障房的供應規模受制於地方財政改革進程,可預計的兩年內實質性影響有限。
大衆住宅自住需求大幅提升。中國房地產正在進入大衆住宅時代,自住需求在總需求中的比例大幅提升,經濟設計的小戶型大衆住宅貼合買家負擔能力,並能滿足理性消費觀下的首次置業需求,大衆住宅成交情況明顯好於高端住宅。高端住宅市場供求同步萎縮,價格長期向上,但中短期將面臨業績釋放緩慢、財務壓力上升的風險。
限制投資購房。中心城市的房價普遍超過本地居民負擔能力,房價水平主要由投資需求決定,自住需求成爲價格的被動接受者。在高通脹、負的實際利率和狹窄的投資渠道共同作用下,來自國內的投資需求仍然存在,但活躍度降低;來自海外的投資需求由於強烈的人民幣升值預期和較低的資金成本,對人民幣資產興趣濃郁,但其進入的規模和限外令的執行力度密切相關。2008年預計全國範圍房價保持平穩或微漲。
各地表現不同。區域住宅供求數據和成交數據表明,上海住宅供應最爲緊張,開始出現房價上漲壓力,深圳等珠三角城市房價經過回調後,剛性需求支撐已經顯現,北京成交低迷,房價調整壓力較大。
我們的首選股票。我們維持對房地產行業的同步大市評級。個股方面,我們青睞以萬科和金地集團爲代表的具有較高週轉率、專注大衆住宅市場的領先開發企業,同時也看好具備明確預期、業績鎖定性好的華髮股份和保利地產。目前應該注意規避償債能力不足、現金流可能出現問題的上市公司。