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對當時北京樓市已經出現的很多購房人持幣待購觀望局面,潘石屹坦言,目前市場的觀望情緒主要是來自於深圳、廣州兩個城市成交量大幅度下跌,再加上聖誕、元旦、春節前後每年的成交量都不會非常多,因為放假期間大家都在忙著度假。在此基礎上,他明確表示,『我並不擔心北京2008年房地產總體市場情況,因為第一我看好北京2008年經濟的發展;此外,過去的兩年時間,北京供應的土地不足,相對於當年銷售面積來說要少很多。』
而對萬科董事局主席王石提出的『拐點論』,他強調,『房地產市場中的房價問題,最關鍵的是取決於市場的供求關系,而不是輿論,尤其像房子這樣的必需品。』並直言,『「拐點論」談論得非常多,有許多人不是看價格背後的供求關系,而是鑽到高等數學中去找一階導數,二階導數的方法去談「論拐點」。我認為這些談論都是沒有實際意義的,只是數學游戲。』
而對王石的『三年不買房』論,潘石屹則告訴網友,『購房,對每個人,每個家庭來說,都要根據自己的具體情況來進行選擇,我沒有看到王石讓大家三年、四年不買房的原話,也不知道他這後面還有沒有別的內容。如果沒有任何前提和條件,只是這樣說,那就太武斷了。』
『我還是堅持「無拐論」』2月15日,春節長假剛過,潘石屹再次來到新浪聊天室時,明確表示『我看不出房地產要出現拐點的趨勢』,還是堅持『無拐論』。此時,國內有關房價下跌的討論更加熱鬧,越來越多的業內人士和經濟學家等介入,有的甚至『預測中國房價調整期最長會達到15個月』。此時,在業內看來,王石則是『拐點論』的代表,而潘石屹儼然已成為『無拐論』的代表。
潘石屹說,『我不知道這些行內的專家是誰,也不知道他們根據什麼得出15個月調整期的結論,而不是14個月,或者16個月。但我們看到的情況是,市場真實的需求並沒有改變』,他以北京為例,闡述2007年北京所有銷售出去的房子總共纔14.4萬套,但2007年一年北京新增城市人口就高達52萬人,『我們發表觀點要面對真實的市場需求,而不要做數字游戲。』他表示,他們公司依據北京市政府房地產交易網上成交的每一套房子的具體數據分析顯示,『我們看不出來房地產要出現拐點的趨勢。』
而與他堅持『無拐論』相呼應的是,在此次聊天中,潘石屹對萬科公開『降價賣房』作了他的解讀:『萬科這一系列的舉動是在「清理門戶」』。如何看待萬科這一系列的作法?潘石屹認為要先看大背景。第一,國際經濟步入蕭條,到底會不會對中國,對中國的房地產造成影響,顯然萬科對此的判斷是會造成影響的,所以,他們做出了一系列的調整。第二,過去兩年時間,房地產的價格,尤其是土地價格暴漲,土地市場中出現了泡沫,所以王石批評萬科各分公司的經理們不能再拿『地王』了,並對以前他們爭拿『地王』的作法做了檢討。
在此基礎上,潘石屹用當年彩電行業的老大『長虹』囤積顯像管的故事來解釋萬科『降價』的心態:『我記得許多年前彩電行業的老大長虹也認為自己的力量非常強大了,到了可以「清理門戶」的地步了,他們的做法是一方面囤積顯像管,另一方面研制新產品背投電視,想一統中國彩電行業的天下。而今天萬科的做法是談「拐點」,勸告人們三四年內不要購買房子,40歲之前不要購買房子,以及在十幾個城市全面降價。兩個公司的做法不同,但目的都是一樣的,都是利用自己的影響力在市場上「清理門戶」。但市場遠比個人想象的要復雜得多,長虹囤積顯像管時,不會想到現在的電視機不用顯像管了。』
『未來100天內中國房地產企業將發生劇變』3月20日,已經進行全球路演欲在港上市的廣州恆大地產傳來了IPO擱置的消息。此時,潘石屹再次到新浪聊天室時,卻突然告訴網友,『未來100天內中國房地產企業將發生劇變』。潘石屹沈重地表示,『3月20日發生的恆大IPO叫停,我認為是2008年中國房地產界最具標志性的事件。恆大這次IPO的叫停不光影響到的是恆大,還有跟在他後面的40多家准備上市的房地產公司。總體來說,2008年,中國房地產公司所面臨的金融環境是非常非常困難的。』他預言,『現在中國國內是從緊的貨幣政策,國際資本市場這條路又被堵死了,未來100天是很多房地產公司發生劇變的100天。』
潘石屹提出房地產行業『百日劇變』引發了極大的爭論,業內甚至有人認為這是潘石屹的『陰謀』,意再讓政府有關部門停止或者減弱宏觀調控的腳步或力度。對此,3月29日,再次和網友聊天的潘石屹通過對19家上市房地產公司的兩組數據對比,再次論證自己的觀點,並指出,『大部分房地產公司的財務狀況不容樂觀。』
潘石屹用來佐證自己觀點的第一個指標是中國房地產上市公司速動比率比較。據了解,速動比率又稱『酸性測驗比率』(Acid-testRatio),是指速動資產對流動負債的比率,用來衡量企業流動資產中可以立即變現用於償還流動負債的能力,一般比值在1和2之間處於合適。而包括SOHO中國、華潤、碧桂園、首創、綠城、富力等19家上市房企,除了SOHO中國、瑞安、華潤、綠城、碧桂園5家的比值在1和2之間外,其餘14家都小於1。另一組數據是19家上市房地產公司的銀行借貸資金和現金及現金等價物的對比,除了萬科、SOHO中國、中海外、碧桂園、綠城這5家公司的現金及現金等價物為銀行借貸金額的一半以上外,其餘14家公司的現金及現金等價物都遠遠低於銀行借貸金額。
在此基礎上,潘石屹再次強調了他提出『百日劇變』論的三個理由,『第一,國際經濟衰退,這已經是不爭的事實;第二是中國從緊的貨幣政策;第三是過去兩年,尤其是去年房地產企業大肆擴張,不斷圈地,在市場上一而再、再而三創造「地王」,造成了「面粉價格比面包價格還要貴」的不正常現象。這三個原因是影響房地產企業調整的最主要原因。』