|
||||
上周寫的那篇博文《三個圈內朋友近期買房故事》,遭到一些網友的質疑,認為我是個房托,三個故事是杜撰的。說真的,我還沒有無聊到那種地步。
我要是說我目前正在淘房,肯定很多網友還是認為我是在托市。但事實上,我確實想買套三房的(目前是二房),有個書房一直是我的一個小小夢想。我重點關注的是二手房市場。為什麼?
道理並不復雜。一是二手房供應量很大,目前上海二手住房供應量約是一手住宅的二倍,選擇的餘地更大。二是一手房市場由開發商主導,降不降價、降多少企業說了算,財力雄厚的企業不會輕易降價,在消費者與企業的搏弈中,後者往往會『笑到最後』(除非爆發經濟危機或者樓市真崩樓了);而二手房市場買賣雙方是散戶對陣散戶,機會均等。三是隨著市場預期發生改變,以及持續的加息,部分貸款過多的投機客已堅持不住,選擇割肉出逃的大有人在;而且,雖然美聯儲和歐洲都在降息,但為了應對高企的CPI,我國央行近期不會降息,甚或今年還有可能加息。
當然,由於我這種換房屬於典型的改善性需求,所以並不著急入市。我跟中介公司的朋友打了招呼,如果遇到急於脫手、降價幅度較大的房源,就通知我。兩周前,就有一套位於漕寶路近中環的三房,掛牌價一萬零幾百,我還特意上網查了一下,發現同一小區的另一套房子掛牌價格是一萬四千多,雖然我沒細致核實,但30%左右的降價幅度絕對可以入市了。最終因為那套房子的位置離上班地點過遠而放棄。繼續『淘寶』中。
雖然由於工作的關系,目前我從事房地產研究,也經常性地為媒體寫專業文章,包括博客,還有在購房諮詢會上做講座,為企業做培訓。但看我文章的朋友及網友一定要明白一個道理:不可不信,不可全信!
為什麼這麼說?經濟學本身就是非純科學,總在科學與藝術之間徘徊,無數以前被追捧的經濟學說現在早已被拋棄。《企業不需要經濟學家》中這麼寫道:『企業領導人對前景的預測總是比他所僱用的經濟學者們所預測的更准確。換言之,經濟學沒有用處。』
房地產經濟也屬於經濟學的一個分支,房地產經濟學家和房地產專家也都不是神仙,甚至有些人還會嚴重誤導民眾,易憲容2005年預言當年年底上海房價跌50%、北京跌30%就是一個例子。所以,剛纔我跟朱大鳴先生在MSN上聊天時提到這事,朱先生上周參加了在北京舉行的業界論壇,對我說——『孟曉蘇對易憲容也有很大的看法,說從02年來某些專家一直鼓吹房價要跌了,誤導了百姓』。我說——房地產界有點像娛樂圈,不管是靠什麼出名的,反正只要出名了,就有媒體一直追捧。
因此,讀者們一定要有鑒別力,在購房問題上要有自己的主見,包括對我的一些觀點。朱先生還提到——『郎咸平,孟曉蘇,莫天全等全批王石的拐點論,郎咸平說拐點論的提出本來不懂經濟,變成了聲討王石的大會了』。
作為成功企業家的王石,可能確實不一定懂太多經濟學和房地產理論,但靠的是實戰中積累的豐富感性經驗,所以『企業領導人對前景的預測總是比他所僱用的經濟學者們所預測的更准確。』這句話放在王石身上可能也對———當然,至於王石拋出的觀點是否與其內心所想一致,那就是另外一回事了。
針對當前的眾多購房者關心的購房策略問題,我想附一篇2007年9月21日我在上海城市規劃館演講廳,為很多有購房意願的聽眾們總結的四點建議。雖然當時屬於上海樓市的火熱期,現在已變為退潮,但我認為眼下依然適用。從另一側面,也證明當時我對市場走勢的預判還是有點准確性的。
現階段買房,把握四大要點
短線炒房,暫且退場。以短線操作、快進快出斂財為目的者,眼下已不是炒房的好時機了。九次加息、打擊捂盤等等諸多利空,已使市場產生觀望情緒,雖然房價一時很難大跌,但只要漲速慢下來,也就沒多少賺頭了。畢竟交易的成本已比較高,而且萬一市場調整,房子的流動性將變差,想賣也不一定短時間就有人願意接盤。
長線投資,慎選產品。對於長期投資,想要以租金收益和物業增值獲取適當回報者,目前仍可入市,畢競房子的長期保值增值性是世界公認的。但是需要注意的是一定要選擇『抗跌性』較高的物業,這跟基金經理選擇優質藍籌股的道理相似。簡單點說,可大致遵循三個標准買房:首先市中心優質地段;其次選區域規劃很好,導致板塊增值空間較大的房子;最後若實在吃不准,就揀企業品牌美譽度高的樓盤。
改善居住,首選大房。若出於改善居住水平,提高生活的舒適度,那麼現在仍然可以考慮入市,當然若想觀望一陣也是不錯的決策。如果決定要買,那麼我建議盡量買偏大戶型,若財力有限,可選擇100-140平米左右的,若比較有錢,那買別墅更好。這主要跟『70/90』政策和限制別墅用地出讓有關,這兩個政策都將導致未來2-5年大戶供應大幅減少,明年就會有明顯的改變。物以稀為貴,大戶型的昇值空間更大些。
首次置業,新不如舊。這個觀點其實我前些時的一篇文章中已分析過,這主要是從投資的角度考慮買自住房。道理不是很復雜,因為好地段的舊房比差地段的新房更具抗跌性,這是預算固定情況下的兩種可選項。另外,如果實在想買新房,而且首次置業預算較少,肯定要跑到比較偏遠的地方買房,不說遠郊,也得是近郊;那麼,如果不是馬上要結婚需要婚房,我建議不妨等到明年再說,『70/90』的房子明年纔會大量上市,在這種房源供應比較集中的板塊,我預計其房價將難以維持目前的漲速,不排除有盤整甚至下跌的可能性。