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保利西子灣西區效果圖
全國首個限價房樓盤(廣州保利西子灣)周末剛剛發售了首期,就傳來兩則頗為有趣的消息:其一是百餘套位置和朝向較差的限價房沒能賣出去,其二是當地某著名房地產開發商表示,廣州當前房價很合理,限價房會引發較富裕人群的不平衡情緒。
據悉,首批限價房統一售價6500元/平方米,看來這一個數字就能回應以上兩條消息:限價房的價格固定,即『不僅限高也限低』,有比它更便宜的房子,買房人臨陣棄購也就合情合理了。而6500元/平方米(樓盤位置平平),針對的可不是什麼低收入群體,而恰恰是開發商所說的『較富裕人群』(可能還沒富到產生不平衡情緒)。再看看限價房當前購房者還能『挑肥揀瘦』的冷靜,就知道『當前的房價合不合理』。政府定的不算、開發商說的不算,市場買單纔行。
長期以來,限價房寄托了人們對『降低房價』過多的希冀,但實際上,限價房只是商品房裡一類背景特殊的產品,意義在於加大供應、修正價格、促進競爭而已。消費者沒有理由認定限價房應該『最便宜』,開發商更沒有理由指望消費者對能買到限價房『感激涕零』,對棄購行為吃驚不已。
其實,雖然房價一路高漲,但樓市並不是完全壟斷的市場,舉國上下有多如牛毛的開發商,只是有限的土地和有限的位置天然造就了『集體行動』、『聯合壟斷』。在一個城市、一定區域,紮堆的樓盤進行的是『重復博弈』,開發商關心的不是自己一次低價能賣出多少房子,而是共同維持高價帶來長遠利益。而『銜著固定價』落地的限價房當然對價格同盟造成衝擊。
就在保利西子灣面世之際,『比限價房更便宜的房子』成了當地某些新樓盤突然流行起來的廣告語,不遠處同期開售的樓盤甚至比限價房還要低1000元/平方米,限價房達到了初步修正價格的目的。
可惜隨著周邊曾經瘋漲的商品房價像多米諾骨牌一樣紛紛倒下,限價房的價格不再有特別的吸引力,反而暴露出『一口價』的種種弊病:比如『不僅限高也限低』與市場規律背離,造成部分房子『被棄』;周邊商品房降價後限價樓盤措手不及,是否調整僵硬價格和限制門檻尚在爭議;更重要的是,當初『比周邊商品房低10%』的定價原則,不僅讓限價房背上『不科學』、『不客觀』的『跟價』嫌疑,更造成了開發商們以限價房為『靶子』,在有限下挫的價格線(縮水10%)附近迅速聚集起新的利益群體。
在筆者看來,限價房棄購未必不是個好消息,證明限價房為市場帶來了比自己這800餘套房更大的衝擊力,無論是有資格選購限價房的購房者,還是那些不夠標准的購房者都有了更多的選擇餘地,對價格回歸有了進一步的信心。
說到底,大家需要的並不是價格死、數量少、門檻高的『限』字頭的商品(『限』的多了,受益最大的只能掌握分配權的群體),只是價格回歸理性。限價房想要繼續調節市場,定價就不能只跟周邊商品房『比』,而要從成本算起。