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國慶長假之前,中國人民銀行發布』關於加強商業性房地產信貸管理的通知』。該通知頒布的措施影響到房地產開發商以及普通購房者。房地產開發的銀行信貸進一步收緊:-(1)對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目,商業銀行不得發放任何形式的貸款;(2)對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。對於普通購房者來說,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍(這意味著其10年貸款利率將昇至8.6%)。另外,商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%,期限不得超過10年。[ad]
距該通知頒行已有一周時間,市場熱情並未見有明顯消退。最近上海舉辦的秋季房展繼續顯示了大眾積極的回應。雖然調控措施並沒有顯現明顯的立竿見影的效果,但其意義需正確理解。
之於開發商銀行信貸的進一步收縮會迫使開發商加快項目的銷售進度以回籠開發資金。實力較小的開發商因缺乏資金且難以進入資本市場融資因此未來可能受挫,並且可能被迫轉讓未完工項目。這將為那些想涉足房地產市場並從中得利的外國投資者以及力求拓展經營規模的國內投資者創造收購機會。
之於普通購房者對於真正以自用為目的的購房者來說,該措施的負面影響有限。在住宅價格不斷上漲下,銀行在評估抵押物業的價值時已采取了保守的手法,其評估價值多數低於成交價格。因此,許多購房者實際上所支付的首付款高於房價的30%。據報道,最近一段時間,80%的住宅抵押貸款的首付比例處於40%或更高的水平。在利率不斷上昇以及月還款受收入限制的情況下,購房者也傾向於縮減銀行貸款。這在購買第二套房子的人群中更為普遍,他們一般具有較強的資金實力因此更少依賴銀行按揭。因此該調控措施可能只會影響一部分資金緊張的購房者,他們會止步於第二套房或者尋求更便宜的房子。
之於銀行業銀行信貸的收縮將利於防范銀行業的金融風險,尤其當上行的物業市場面對調整的時候。然而由於逆向選擇的存在,第二套住宅按揭利率的上昇對於銀行資產質量會產生負面影響。最低貸款利率的設定會使得那些不願意支付利率溢價的優質客戶放棄購買第二套住宅,因此銀行的客戶組合裡只剩下風險相對較高的借款人。在物業市場出現低迷的時候將惡化不良貸款狀況。
之於物業市場上述分析顯示該政策對於物業市場總體影響是溫和的。實際上,在中國住宅貸款需求對於利率來說相對缺乏彈性。盡管央行連續加息,然而住宅貸款增長還是保持強勁,2006年增速達到22%,2007年前8個月增速則為30%。但部分貸款的增長歸結於物業價格的上漲,住宅銷售也響應地明顯增長,這表明加息在很大程度上並沒有抑制住宅需求。在供給方面,部分開發商加快銷售進度所產生的供應增加將在短期內減緩供需不平衡的狀況。
來源:國家統計局
注釋:1月和2月的數據為這兩個月的平均值
來源:中國人民銀行