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2007年下半年以來,國內一些地方的房價開始下跌,從而又引起了一場中國房價是不是可以下跌的爭論,而佔上風者,認為中國房價不可下跌。就如我早幾年所指出的,如果對這些言論處理不當,房地產市場一定會要挾整個中國經濟,一定會要挾整個中國整個社會。早幾年,我們已經看到,當房價上漲時,甚至於房價瘋狂上漲時,可沒有人出來說,房價不能夠上漲,上漲過快會引起房地產泡沫,會導致銀行危機與經濟危機。
但是,當房價剛一出現一點下跌時,就有人出來說房價不能夠下跌。並說,如果房價下跌就會增加銀行的個人住房按揭貸款的風險,會導致銀行的危機;還有,房價下跌會使得廣大已購房者的資產大大縮水,從而使得這些普通人群的資產出現大幅貶值,及導致負資產人士急劇增多;同時,如果房價下跌,就會引起房地產市場信心的多米諾骨牌可能會開始崩潰,並可能引發其他的市場混亂。其實,這些理由沒有一條能夠成立的。
首先,對於個人住房按揭住房來說,盡管這幾年的房地產市場快速發展基本是個人住房按揭貸款推動的結果,盡管這些個人住房按揭貸款的信用多以是在沒有經過有效的信用評級的情況下發生,但是,我們應該看到,中國的個人住房按揭貸款從1998年開始,已經經過8年的時間。如果以首付款20%來計算,加上不少個人按揭貸款已經付了不少時間了,因此,就目前的情況來看,國內銀行的個人住房按揭的風險,在房價不下跌到30%以上是不存在風險的。也就是說,從全國的情況來看,總的房價水平不下跌30%以上,國內銀行這些按揭貸款存在的風險是不大。而且,隨這幾年的房價快速上漲,這種銀行風險更是進一步減小。就目前的情況來說,全國房地產市場價格總體水平下跌了30%以上嗎。因此,說房價下跌會給國內銀行帶來多大風險可以是誇大其詞。
其次,對於房價下跌,會影響已經購買住房民眾的資產價值。當然,這裡要分許多種情況。特別是要區分已經購買住房的民眾是投資還是消費。如果是消費,已經購買住房的民眾僅是購買一套住房,那麼,對於這些民眾來說,無論是房價的上漲還是下跌,除了輕微的心理影響之外,在住房功能使用上不多不少,因此,對他們根本就沒有多少影響。特別是,正如不少國家統計數據表明那樣,目前居民的購買住房基本是自住需求,那麼房價下跌與上漲對他們是沒有多少影響的,更不會出現所謂資產貶值而影響其生活的情況。
當然,房價上漲與下跌影響大就是那些住房購買的投資者。對於這些人來說,房價上漲可以增加他們投資利潤,但是房價下跌時,自然是減少其利潤。而房地產市場就是一個高風險的市場,投資者進入這個市場就得把這些風險考慮進去。投資者不要以以往的經驗,過去只要投資房地產就賺錢,因此,如果房價下跌,其利潤沒有預期那樣高,就覺得房價不可以下跌。但這是不可能的。可以說,隨著今年下半年以來中國的房地產市場發展模式的改變,國內房地產市場只賺不賠可能成為歷史。政府要做就是要遏制各地房地產市場炒作。
因為,我們可以看到,2007年國內房地產市場之所以會暴漲,是真的房地產有需求在哪裡嗎?是真的有有錢人錢沒有地方流而進入房地產嗎?不是,目前國內房地產市場價格快速上漲,基本上是投資者利用銀行低利率政策及便利金融杠杆極力炒作的結果。2007年個人住房按揭貸款達到9000多億,是2006年的四倍以上。如果投資者不是借助於銀行信貸,如果不是大量投資借助銀行信貸進入,那麼國內房地產市場價格炒高到目前這種程度是不可能的。可是,在國內銀行信貸如何異常與瘋狂的時候,為什麼就沒有人出來說,這樣做會導致中國銀行的危機及經濟危機呢?在人類歷史上,從來就沒有哪一次對房地產的瘋狂炒作不會導致金融危機的,但是許多人明知就是任其而為,其良心何在?
可以說,美國的次按危機之後,中央政府已經看到個人住房按揭快速擴張所面臨的危機與風險,也出臺了一系列的政策來對這種風險來調整與防備,但是目前有人就是不希望政府來對這種風險防患未然,就是希望通過用錯誤的東西來誤導,可見,司馬昭之心路人皆知。
還有,房價上漲與下跌,基本是市場本身的事情,它是不是個人意志來決定。但是房地產市場特殊性及中國房地產市場特殊性,政府是有能力來認識這個市場根本所在,因此,政府也是有能力來調整房地產市場嚴重扭曲的利益關系。這也是十七大精神所在。因此,有人老是用一些嚇唬性言論來要政府做什麼或不做什麼,我想這既低估了政府的能力也低估了廣大民眾的智慧。可以說,隨著這幾年經濟知識的大普及和房地產知識的大普及,民眾完全有智慧來識別這些東西。因此,既然房價可以上漲也可以下跌,那麼房價下跌重要嗎?這是市場本身的法則。因此,房價的下跌一定會多大事情,我想這些都是在用房地產要挾中國經濟。
市場有其內在法則,政府要做的就是如何來維護這些法則,因此,如果中國的房價下跌也就正常,是它的內在性,並非可或不可的問題了。