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比如,銀行集中145億的一個資產包,以100億的成本,賺點手續費,付出些管理成本,按110億,賣到市場上,銀行當然是願意的,而這個資產包,按照每份10萬元,賣給投資公司或者投資人,也是很有市場的。說簡單些,即便扣除5%的不良率,投資回報率也比存款高很多。
還用賣西紅柿來打比方,就好比我們開公司,請人賣西紅柿,按銷售額給我們提成,折合一個不錯的年收益率,OK。對於開公司(投資)的人來說,賣什麼不重要,年收益率,纔是重要的。而掌握年收益率的計算和統計方式,合理評估風險,也就是投資理財的基本入門關鍵。
這樣的投資機會,很多人都會願意,問題是,就好象賣西紅柿一樣,做投資,也得考慮風險。西紅柿會爛,會滯銷,這些投資背後的房子,其實也一樣。
?次級債危機-多收了三五斗-爛西紅柿
由於次級按揭本身是建立在房價只漲不跌纔沒風險的前提下,雖然政府的心願,乃至開發商的夢想,銀行的捧場,都在助推房價,但美國的房價,還是不得不服從有漲必有跌的規律,於是,也就有了『爛西紅柿』的結果。美國的次級債危機,使美國、歐洲、乃至全球的經濟出現嚴重的倒退:全球股市在兩周之內瞬時蒸發2.66萬億美元。
其實,次級債危機的根本原因,就是房價單一、片面的非理性上漲,使國民負擔加重。正如前面說到的,2005年底,當美國人的資產有56%都是房子的時候,危機已經很明顯了,何況是又漲了兩年之後。當大家除了負擔房子,對其他消費的負擔能力明顯下降時,最終必然導致人們不得不拋棄房子,選擇更好的生活。用句老百姓的話:咱玩兒不起了,不和你玩兒了,你們愛玩兒玩去,玩兒不起,死去吧。當然,死的未必是開發商,而是銀行。
說到這裡,難免有人問,中國的房價泡沫什麼時候破?嘿嘿,道理已經說清楚了,就看大家什麼時候不陪他們玩兒了唄。想想吧,對於北京市民來說,您家庭的財產總值裡,房子已經佔到什麼樣的比重?如果你家有一套房子,保守估計,值80萬,你除了房子之外的財產,能有多少?50萬有沒有?30萬呢?
?思考次級債-為什麼美國西紅柿爛得快?
對比中美房價和收入,總覺得美國房價太低,收入很高,可為什麼中國的房價泡沫還沒破,美國的到先破了?其實,這個問題,真的是有點敏感。就好象問到底是美國的政府和官員更愛國,更關注民生,更拿老百姓當回事,還是中國……。
其實,這背後的一個根本道理,就是『民智』,和『愚民』相反,美國人普遍了解理財,人家的錢除了買房子,還有很多可以用的地方,而我國目前的情況是,銀行賣個年息3.8的國債,都有人夜裡通宵排隊。說到理財,先得談談買房子為什麼不劃算。一物一用,一物多用哪個好,房子只是用來住的麼?當然不是,房子是財產,可以出租、繼承、轉賣、抵押,功能遠不止居住那麼簡單,就好象手機不光能打電話、還能發短信一樣,物盡其用,是節儉,是美德。咱們本來就沒那麼富,何必要搞鋪張。
美國政府為什麼不惜補貼利息,也要鼓勵老百姓貸款買房子,其實,深層次的道理在於,買房子不劃算,不鼓勵老百姓消費,政府就要花更多的錢來解決同樣的問題。
以北京為例,市區一套60平米的房子,要租到2160每月,纔是36元每平米每月,1.2元每平米每天,說實話並不容易;而150平米的房子,要租到5400元每月,也是1.2元每平米每天,就有相當難度了。
而購買同樣的房子呢,即便保守的按照12000元每平米每天,60平米價值72萬,除以2160元,房價房租比?333倍,年收益率3.6%,還不如銀行存款利息高。
這裡請注意這樣一個事實,由於市區的寫字樓、酒店和住宅的土地價格相差無幾,所以,投資住宅,無疑是最不劃算的,因為寫字樓的租金輕易可以達到2.5元每平米每天,而酒店的租金就更高,簡單計算如下:
一個8000平米的酒店,按照每個房間40平米(扣除公攤不到24平米),200個房間,平均成交日租180元,扣除空租和運營成本,按理論租金的75%估算收入,每月可以達到81萬,平均已經是3.375元每平米每天。按照每平米12000元計算,投資回報率10%,而且,大家都知道,北京的酒店遠沒這麼便宜,而且餐飲、娛樂等部門也會有收入。道理很清楚了,想清楚的話,誰還願意投資住宅?
歸根到底,美國的房價沒有和中國一樣,漲到這個程度,沒有人鼓吹什麼紐約的土地不夠,全美國、乃至全世界的人都要到美國買房子,最根本的差別,不是政府、銀行沒服從開發商的利益,更不是美國『專家』不易買通,而是美國人整體的理財素質高,市場化程度高,人民有更寬闊的投資視野和多樣的投資理財渠道。
其實,北京的土地同樣夠用,單位面積人口比人家紐約低,住得還是高樓,人家紐約住別墅土地都夠,我們住高樓,土地會不夠麼?關鍵是美國人有錢可以去投資理財,而中國的官員甚至有些迂腐到還停留在1984年以前的,老百姓要是想賺錢,那就是『投機倒把』。誰說只有開發商可以投資,王侯將相尚且寧有種乎,咱老百姓為什麼就不可以團結起來自己做開發商!
所以,美國西紅柿爛得快,根本原因是美國老百姓不拿西紅柿當主食。
?中國房價-次級債西紅柿什麼時候丟過來?中國各銀行的資產不良率,即便沒有次級債,也比美國有次級債還高,而且,中國各銀行的不良貸款主要是房地產相關貸款,這是不爭的事實。可為什麼銀行還要在最近12個月內,給房地產增發9000億貸款呢,加息,可以說是銀行大膽的關鍵。和美國的政府、銀行,寧可補貼利益,也要鼓勵住房消費,助推房價高漲一樣,我國的政府和銀行、以及開發商,也是在利用信息不對稱,在專家和數據的支持下,靠金融技巧,來玩炒高房價的危險游戲。同樣貸出1萬元10年期貸款,按照2006年8月19日的利率,銀行每月只能回收115.29元,而按照2007年9月15日的利率,銀行每月可以回收120.43元,年毛收益率從38.3提高到了44.5,正是這多出的6.2,讓銀行有勇氣鋌而走險,因為,即便導致貸款不良率上昇,只要沒超過增加的收益,銀行就會更賺錢。銀行賭得很大,而且很放心,賭贏了,他們的待遇可以更高,賭輸了,無非是國家和人民虧損,少數人負責,全行業獲益。了解了銀行『玩火』的理由,我們又一次無奈的發現,原來中國所有的問題,歸根到底,都是『監管缺失』。難道,我們真的不該合理的支出監管成本,來解決困擾整個中華民族的各種問題麼?根據初步評估,以北京為例,只要拿出82.8億,平均每個老百姓每年552元,就可以實現公務員周薪制,讓每個老百姓平均每年至少多得1萬元。可我們什麼時候纔能算過來這筆賬呢?
最後,還是回到敏感的『房價』:剛剛過去的07年3季度,北京已經出現均價5萬以上的樓盤,成交價超過21660元每平米的商品房達到1032套,總面積20.1萬平米,成交額逾54億,總均價25785元每平米,是否已夠瘋狂?深圳國慶長假僅成交28套商品房,是上海第二?還是香港97?其實,這些都已不再重要,讓富人們玩火兒去吧,咱老百姓該理財了