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《北京晚報》的報道配圖
SOHO北京公館(1)
與華遠公司的任志強總經理簽訂了『北京公館』和『光華SOHO2』兩個項目的轉讓合同後,我很想到北京之外的城市走一走、看一看。2007年一年都在緊張的上市過程中度過,外國城市倒是跑了不少,中國城市相對前些年去得反而少多了。中國的城市每天都在發生著變化,而這些變化相對國外的任何一個城市都是巨大的。如果自己再用一、兩年前的老眼光看這些城市就會落後,就會跟不上形勢,就會失去商機,也容易犯錯誤。正好《華夏時報》的總編水皮在組織『華夏大講堂』的論壇,在國內這些城市輪流舉辦。於是水皮、趙曉和我搭伴先去了呼和浩特。在路上我一直想著任總在向我們轉讓兩個項目的新聞發布會上講話的主題,他反復強調這就是社會分工,『自己乾自己最擅長的事。』我想到了經濟學的聖經《國富論》中談到的分工,亞當"斯密認為在社會分工的背後是人性問題,只有人類社會纔有分工,動物世界是沒有的。盡管有時一群狼圍獵一只羊,但得到這只羊後就不會分工消費,更不會與別的動物去交換自己的戰利品。但亞當"斯密在《國富論》中並沒有把社會分工背後的人性問題深談下去,而是從社會分工談到了市場經濟。我與趙曉也談到了《國富論》中的分工,今天我們這個世界的分工與亞當"斯密時期的分工有了很大的不同,我們這個時代的分工范圍更廣,深度更深,甚至在全球范圍內、在我們生活的每一個環節中都會體現出來。同時分工這個詞不同的時代有著完全不同的含義。但這分工的背後,與人性和人性的變化到底有多大的關系呢?趙曉對我說:你一定要看《國富論》之前亞當"斯密寫的另一本書《道德情操論》,你一定會在這本書中尋找到你所要尋找的答案。趙曉非常推崇這本書,他把這本書送給了好幾位朋友,還說回到北京,一定要送給我一本。幾個星期過去了,我沒有收到趙曉送給我的書,我也犯懶,沒有在網上訂一本《道德情操論》看一看。到今天社會分工和人性之間的關系對我來說一直是個謎。
在呼和浩特市的會議間隙,《北京晚報》的記者打電話進來采訪我,問了我幾個關於『北京公館』和『光華SOHO2』兩個項目轉讓的問題。對『北京公館』這個項目,記者沒有任何的興趣,可能他覺得這個項目的轉讓就是一則平常的商務行為,沒有任何新聞價值。他把焦點聚焦在『光華SOHO2』上。這個名稱其實是我們當時為了避免在上市公司發出公告之前泄密而起的一個代號,而這個項目實際就是光華SOHO路口上爛尾了十幾年的『民源大廈』。這位記者提出的眾多問題中,有一個是如何處理現在的爛尾樓的。我說,先找有關的圖紙和施工過程中的驗收資料,如果找不到,找不全,或者找到後經專家評估有安全隱患,我們就考慮把這座樓炸掉。這位記者對炸樓很有興趣,接連追問了好幾個這方面的問題。幾天後,我在報紙上看到了一則《潘石屹要炸爛尾樓》的標題,還提到潘石屹是爛尾樓的終結者。我不懂為什麼要用『終結者』這樣一個生僻的詞,我的同事告訴我,這是他借用了《終結者》這部電影的名字,可惜這部電影我沒有看過。
終結爛尾樓倒是一個不錯的說法。提到爛尾樓,我做了十幾年的房地產,親眼看到過許多的爛尾樓現象。90年代初的海口幾乎是一個遍地爛尾樓的城市,有一半以上的房屋是爛尾樓,大部分集中在濱海大道旁邊的金融貿易區。多少良田和社會財富在風雨中浪費和閑置了十幾年,背後多少人因還不起銀行的債東躲西藏,流亡他鄉,有些人連飛機都不敢坐,怕有關部門抓他去還債。廣西北海的情況比海口的情況更慘。我到北海時,看到海邊有一大片別墅,唯一被利用起來的一座變成了豬圈,當地的農民在裡面養豬。深圳、珠海,甚至北京、上海都有大量的爛尾樓存在,爛尾樓的確使許多的商界英雄競折腰。
為什麼有如此多的爛尾樓呢?海南北海的情況比較特殊,有當時獨特的歷史背景,我就不在這裡細說了。但在北京,在長安街的延伸線上,在最繁華的CBD也經常出現爛尾樓,這又是什麼原因呢?
北京市政府這次重點處理的20多處爛尾樓,無一例外都是公建、是寫字樓。是北京的寫字樓過剩了嗎?不是。西方一些城市的一般標准是,每個城市中的就業人口人均要有十平方米以上的辦公面積,北京離這個標准還差得很遠,還有許多公司上班族擠在住宅中。其實我們可以看到,這些爛尾樓當初的定位無一不是追求最豪華,五星級以上的寫字樓,要為世界500強提供辦公的場所,要建成標志性的建築等等。但我們看到的情況是,世界500強絕不是中國經濟發展的主力軍,把這些辦公樓的目標鎖定在世界500強上是不現實的,是好高騖遠的,因為中國經濟發展的主力軍是中國自己的企業,尤其是中小型企業。但現實情況是似乎誰為中小型企業提供辦公樓,這發展商就掉價了,沒有面子了。在住宅開發的過程中,大家牢牢鎖定自己的目標客戶,有大量的房子是為中低收入者考慮的,有面積的限制,戶型的限制,但在寫字樓的開發過程中,卻常常做出脫離現實的行為,導致這些爛尾樓在規劃和設計上都是眼高手低,沒有從人的基本需要去考慮,大部分的樓看上去都是大粗胖子,在其中辦公的大多數人既享受不到陽光,也沒有良好的視野和景觀。人們每天晚上回家睡覺的住宅還在認真地考慮采光、景觀的要求,但人們整個白天都會與之相處的辦公的場所看上去卻似乎不是為人設計的,而是為死的機器設計的一樣。這些先天的定位錯誤和設計上的缺陷,注定了這些項目的結局一定是爛尾。一個爛尾樓的背後一定有無數的糾紛,也讓許多人吃官司,虧錢。一些有經驗的開發商看到寫字樓的開發多成為爛尾樓,一次被蛇咬,十年怕草繩,於是再也不敢進行寫字樓的開發了。越是大家不開發,越是沒有經驗,市場上就越短缺。而住宅的開發經過過去十幾年的經驗,在中國城市,特別是上海、北京、廣州、深圳這些大城市的開發水平不比世界上的任何一個城市水平差,但我們的寫字樓開發,無論是從數量上還是質量上都是剛剛起步的水平。
這些爛尾樓當初定位的錯誤一半是因為開發商缺乏經驗,另一半是地方政府的誤導,總想把寫字樓建成地標,無論是一線城市還是二線城市,他們總是幻想著要建成了世界500強的辦公室,世界500強就會在這裡落戶。農民要種好土地纔能有收獲,城市中的寫字樓也如同農民的土地,要為這個城市貢獻出稅收和就業的機會,什麼樣的企業適合在這個城市成長,我們就應該為他們服務,千萬別好高騖遠。
SOHO北京公館(2)
SOHO北京公館(3)