二、外資大舉進軍中國房地產
『限外令』難阻外資進軍中國地產
上海城一期及上海中環廣場以50億元人民幣雙雙被收購
核心提示
130號文限制了中國房地產開發商從外資手中獲得債權融資。但這一政策與中國監管部門過去一年間出臺的其它限外政策一樣很難收到實效,因為外資在預期人民幣將繼續穩步昇值的情況下難遏投資中國地產的衝動。
8月8日,中國房地產機會有限公司(ChinaRealEstateOpportunitiesLimited,下稱CREO)向倫敦證交所提交文件,宣布完成對上海城一期和上海中環廣場的收購。這一投資表明,盡管中國監管部門已出臺一系列限制外資政策來表明對外商投資中國房地產的不歡迎態度,但外資仍興趣不減。
根據文件,兩起收購的金額合計超過50億元人民幣。其中,對上海城的收購價格超過2.7億英鎊,瑞士信貸提供融資;對上海中環廣場的收購價格約為7283萬英鎊,AARealBank提供了融資。
案例
新加坡私募基金專門投向中國內地地產
就在8月7日,新加坡政府背景的新加坡騰飛集團(AscendasGroup)在上海宣布,成立兩只總額為14億新加坡元(約合70億元人民幣)的私募基金,專門投向中國內地的工業和商業地產項目。騰飛集團總裁張雪倩稱,騰飛集團在兩筆基金中各佔比30%左右,其他參與者均為亞洲或國際上知名的投資者。
在預期人民幣將繼續穩步昇值的情況下,雖然中國監管部門著力限制外資投資中國房地產一年多來,不斷出臺政策,卻似乎依然無法打擊外資進入中國房地產市場的衝動。
最新的一項限外政策被業內稱為『130號文』。2007年7月10日,國家外匯管理局下發《國家外匯管理局綜合司關於下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》,規定2007年6月1日以後(含2007年6月1日)取得商務主管部門批准證書且通過商務部備案的外商投資房地產企業,不論是新設還是增資,各分局均不予辦理外債登記手續。
過去債權投資因為其回報穩定、風險小,並且稅務方面更有好處,一直是外資在投資中國房地產行業時偏愛的形式。
『實際上,130號文是限定了未來在中國新成立的外資房地產公司將不能從海外貸款。』德勤華永會計師事務所有限公司(下稱德勤)合伙人羅永昌告訴記者。
分析
『限外令』不可能卡死外資房企境外貸款道路
巧合的是,130號文發布時正是著名的『限外令』171號文出臺一周年。2006年7月1日,建設部等六部委聯合發布《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》(又稱171號文),對境外企業持有房地產的方式及外商投資房地產作了嚴格的規定。
171號文對外資持有中國房地產方式、資本配置、融資等方式進行限制,其中禁止了投資者以境外直接持有中國物業的方式投資中國房地產。這一規定實際上堵住了外資以股權投資直接向國內投資的途徑。
2007年3月6日,商務部又發布《商務部辦公廳關於2007年全國吸收外商投資工作指導性意見》(業內稱為25號文),全文提到房地產的地方只有一處,即『嚴格限制外商投資房地產』,亦算得上官方針對外資房地產一次較為嚴厲的表態。未及三個月,商務部和外管局又聯合發出《關於進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》(業內稱50號文),強調境外投資者不得以變更境內房地產企業實際控制人的方式,規避外商投資房地產審批。
不過,『上有政策下有對策』。一家在海外紅籌上市的房地產企業負責人士對記者表示,130號文發出後,他們也曾專門就此與外國投行等投資機構進行過探討,得到的結論是,外資房地產企業從境外貸款的道路不可能被完全卡死。
數據
首季外資對中國房地產總投資額增30%德勤提供的研究數據亦可印證上述說法:2007年一季度,公布的外資對中國房地產項目的總投資額達54億美元,比上一季度增加30%。根據德勤統計,外資投資最多的屬商住混合綜合性物業項目,增長最快的則是住宅樓項目。從地點上看,上海依舊是外資房地產商最青睞的城市。在德勤列出的8個最大的外資投資房地產項目中,6個項目在上海,另外兩個分別在北京和四川。
『目前中國房地產市場上國外的買家要比國內的賣家多,顯示依然有很多外資房地產公司希望進入中國市場。』德勤表示。
一家境內房地產投資公司高管對記者表示,對於外資來講,投資中國地產除了看好物業本身的租金回報和長期長值外,人民幣昇值的預期也是一個重要因素。
CREO為愛爾蘭最大房地產投資公司之一財富控股集團旗下公司,後者從2002年開始進軍中國房地產市場,目前集中於在中國的一級和二級城市尋找開發和投資機會,包括上海、北京、青島、杭州、大連和廣州等。
CREO於7月11日在倫敦證交所AIM板塊上市,融資2.59億英鎊,其目標是要成為『最大的專注於中國房地產投資和開發的歐洲公司』