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世界各國將住房大多分為公有住房或私有住房。公共住房是由政府出資購買或者建造的保障性住房。包括無償提供土地和建設性費用,也包括無償提供土地補貼費用等方式,包括人頭補貼或磚頭補貼,補貼中包括減免稅費或貼息,當然也包括直接的財政轉移支付。政府提供的是居住權利的保障。
2006年12月目前北京限價房用地已確定18宗,土地總面積450公頃,規劃建築面積約350萬平方米。以平均每套80平方米計算,這些土地未來能形成4.5萬套左右的限價商品房。從首次聽說『限價房』名詞到現在,已經半年多過去了,限價房在開發、銷售方面的配套政策一直沒有落地。其中的主要原因在於銷售政策、購買對象、資質監管等技術細節難以最終敲定。至於如何避免限價商品房重蹈經濟適用房的覆轍,成為有錢人爭相投資的新對象,政府主管部門似乎也一直難以找到切實可行的辦法。據悉,在歷時近半年的調研過後,涉及『購買和退出標准』的《北京市中低價商品房銷售管理辦法》纔基本確定,而目前仍在審批,具體信息難以得知。
2007年1月針對住房建設,劉淇說,房價、危改,這些是群眾最關心的問題。2007年要收購、新建30萬平米廉租房;建設300萬平米中低價位房;200萬平米經濟適用房。目前,相關部門正在做有關規劃。同時,在3年內,要建設1000萬平米經濟適用房和1000萬平米限價房,從『三最』出發,對低保戶的住房應保盡保,並使房價得到控制。
2007年2月國務院召開會議聽取北京市房地產市場調控情況的匯報。會議強調,要增加供給,引導需求,穩定價格,規范市場,著力解決低收入家庭住房問題,促進房地產市場健康發展。會議指出,加強房地產市場調控、促進房地產市場健康發展,是當前宏觀調控的重要任務。部分大城市房屋價格上漲仍然過快,中小戶型普通商品住房供應仍然不足。
據建設部門統計,截至2006年底,全國283個地級以上城(論壇像冊戶型樣板間新聞)市建立並實施了廉租住房制度,265個地級以上城市制定並公布了住房建設規劃。按照北京市住房建設規劃,今後三年,全市將建設經濟適用房1000萬平方米,限價房1000萬平方米;今年開工建設廉租房30萬平方米。
北京市住房保障辦公室2月中旬正式成立,該辦公室隸屬北京市建委管理,主要負責北京市對限價房、經濟適用房、廉租房等政策性、保障性住房的開發管理工作。之前北京政府部門公開表態,今年要開工建設30萬平方米的廉租房,同時今後3年北京要開工建設1000萬平方米的經濟適用房和1000萬平方米的限價房。北京市保障性住房由北京市建委負責管理,其中經濟適用房的管理工作由北京市建委開發辦住宅處負責,廉租房的管理工作則由北京市建委(房改辦)下屬的北京市廉租住房管理中心負責,以上兩個部門分別具體負責北京的經濟適用房和廉租房的日常管理工作。
2007年3月今年第二季度將是兩限房的主要推出時段,二季度力爭基本完成今年300萬平方米的兩限房土地供應任務。剩餘少量項目將在第三季度全部推出,確保300萬平方米兩限房年內全部動工建設。全市預計今年入市交易的項目能滿足供應計劃的需求,從區域分布看,城近郊區項目佔土地供應總量的40%左右,主要集中分布在朝陽、海淀、豐臺三個區;遠郊區縣項目佔土地供應總量的60%左右,相對集中分布在順義、昌平、通州、大興四個區。本市目前已經確定了保障性戶型面積標准。廉租房住房以一居室和兩居室的小套型住房為主,一居室套型建築面積在40平方米左右,兩居室套型建築面積在60平方米左右。經濟適用住房要嚴格控制在中小套型,中套住房面積控制在80平方米左右,小套住房面積控制在60平方米左右,經濟適用住房套型建築面積均在90平方米以下。
2007年4月4月1日,北京市規委、市建委、市國土局聯合舉行新聞發布會,表示今年北京將推出300萬平方米的『兩限房』用地,首次推出的3塊地總面積約110萬平方米,分別是:海淀區西三旗新都東路住宅項目、豐臺區花鄉造甲村住宅項目、石景山區金頂街三區住宅項目,預計可提供『兩限房』約92萬平方米,同時可配建約4.8萬平方米廉租房。 『兩限房』的銷售辦法,包括購買人群審核標准將於近期向社會公布。此外,兩限房最終售價也已確定范圍,將比該地區同質普通商品房的平均銷售價格下浮10%-15%。
根據相關規定,北京首批限價房的購買人資格主要包括具有北京市常住戶口及中低收入家庭優先。此外,解危排險、環境整治、文保危改、城中村整治、奧運工程及其配套設施等重點項目的被征地、拆遷家庭優先;已經取得經濟適用房購買資格的家庭如放棄經濟適用房的購買資格,也可以申請購買。
北京土地整理儲備中心發布公告稱,首個兩限房地塊、海淀區西三旗被具有一級開發資質的國企---住總集團以13.98億元的價格競得,首個兩限房項目計劃於明年上半年開售,2009年交付使用。北京住總集團董事長張貴林表示,首個兩限房項目規劃總建築面積48.8萬平方米,將建4000多套商品房,同時配建400多套廉租房,另有10.8萬平方米為商業、娛樂、文體等小區配套設施。首個兩限房項目住宅面積套型建築面積全部為90平方米以下,其中,60-80平方米兩居戶型佔60%以上。當配置了一居室戶型及90平方米的三居室。配建的廉租房一居室和二居室的比例為4.5比5.5,戶型均小於50平方米,由政府統一回購後出租。
2007年5月空缺
l2007年6月6月16日,北京第二批兩限房用地清河小營兩限房(論壇像冊戶型樣板間新聞)地塊和紅獅涂料廠兩限房地塊土地招標公告在北京市土地整理儲備中心網站上掛出,7月11日招標。
2007年7月位於東花市的北京市經濟適用房資格審核窗口預計9月初關閉,目前全市各區縣都在籌建保障性住房審核、諮詢工作的接待窗口。從北京市建委獲悉,9月份開始,新的保障性住房管理辦法將在全市實施。
市規劃委公布了北京市『十一五』保障性住房及兩限商品住房用地布局規劃(2006年-2010年)(以下簡稱規劃)。根據規劃,今後新建商品房項目入市前必須按一定比例配建保障性住房(包括廉租房、經濟適用房和政策性租賃住房)及兩限房,配建平均比例為商品房的15%。
根據規劃,『十一五』期間,本市規劃安排經濟適用房1500萬平方米(含廉租房150萬平方米);兩限房1500萬平方米。共計3000萬平方米,佔住房總量的24.4%。2008-2010年保障性住房及兩限房規劃總建設規模約1800萬平方米。其中經濟適用房480萬平方米,廉租房120萬平方米。
2007年8月《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(國發〔2007〕24號,以下簡稱『24號』文)明確表示,加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。文件規定,經濟適用住房屬於政策性住房,購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
2007年9月北京首個兩限房項目---西三旗兩限房(論壇像冊戶型樣板間新聞)昨日(9月9日)正式開工。住總集團有關負責人表示,西三旗兩限房大多數都為通透通風的高層板樓,綠化率將高於30%。預計最晚明年上半年就可對外銷售,屆時市民可以在多家銀行辦理住房按揭貸款。
近日發布的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(下稱《意見》)提出,以城市低收入家庭為對象,改進和規范經濟適用住房制度。其近期和中期目標是:進一步建立健全城鎮廉租住房制度,加大棚戶區、舊住宅區改造力度,力爭到『十一五』末,使低收入家庭住房條件得到明顯改善,農民工等其他城鎮住房困難群體的居住條件得到逐步改善。
今年最後一塊兩限房地塊通州半壁店限價房項目已於13日正式推出。作為今年第七塊兩限房,該地塊位於通州區半壁店大街,距離周邊地鐵八通線較近,交通十分便利。本地塊建築控制規模達68.4萬平方米,其中包括53.4萬平方米的兩限房,算上今年頭三批限價地247萬平米的規劃面積,正好300萬平米,按照北京市政府在今年年初提出的『兩個一千萬』工程,通州半壁店兩限房用地標志著本年度300萬平方米的兩限房用地供應量已經完成。
常營經濟適用房B組團內住宅最小戶型約50平方米,戶均面積60平方米左右,將於今年11月份開工建設,預計2010年6月具備入住條件。這是記者昨日從開發商金隅嘉業獲悉的。
北京廉租房和經適房的面積標准將有所調整。記者昨日從相關部門獲悉,今後北京廉租房的套型面積將嚴格控制在50平方米以下,經適房則控制在60平方米左右。相關辦法將於近期出臺。
9月29日,備受矚目的《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)和《北京市城市廉租住房管理辦法》終於趕在『十一』黃金周前齊齊出臺。與今年6月的征求意見稿相比,此次經適房管理辦法有明顯的修改,比如購買申請人取得城鎮戶籍時間由滿5年降為滿3年,規定了滿5年可上市政府優先回購等。
2007年10月12日上午10時,北京市今年最後一個開工的兩限房項目,也是售價最低的一個兩限房項目開標,招標底價為10.67億元,參與此地塊投標的單位共有3家,是今年兩限房項目投標單位較少的一次。此次開標的兩限房地塊位於通州區西南部半壁店大街25號,售價為每平方米4800元,共68.4萬平方米。其中將建設53.4萬平方米的兩限房,配建1.6萬平方米的廉租房,此外,還有13.4萬平方米將建設商業配套和商品房。據了解,目前該項目周邊商品房售價已達到每平方米9000元左右。
西三旗是全國首個建築工地引入物業服務的建設項目,物業公司除了為工地提供保潔、保安等服務以外,還參加工程例會,從業主使用和日後維修的角度向施工單位提出自己的意見和建議。北京住總集團已與北宇物業公司簽署了《住總集團西三旗項目(建設期)物業管理公約》和《北京住總集團西三旗項目(建設期)管理委托協議》,北宇物業公司正式接管西三旗兩限房施工現場管理。等兩限房建成後,物業費為每平方米1.8元。
工商銀行、深圳發展銀行、光大銀行、廣發銀行、中國銀行、上海浦東發展銀行現已停止對二手5年以內經濟適用房發放貸款。隨後,光大銀行房貸部人士證實了這一說法。有關經適房的『新規』最近的是上月29日北京市建委網站上公布的《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》規定,其中規定經濟適用房5年以內的房屋不得上市出售,若出售需由政府來回購。
13日正式開工建設的宋家莊保障性住房項目是今年本市最大的一塊保障性住房用地,位於地鐵5號線宋家莊站西北角,總建築面積30萬平方米。預售均價定為每平方米4369元。預計2009年9月建成後,將提供3600套經濟適用房和650套廉租房。此外,小區內還將建設一座6780平方米的小學及郵局等配套設施,並要求基礎設施及公共配套與住宅同步完成。目前,本市首批通過搖號產生的200個保障性住房用戶已選定了房號,其中部分家庭最早有望年底就住進新房,還有一部分家庭獲得了房號確認號,162戶選擇宋家莊項目(論壇像冊戶型樣板間新聞)房號的家庭預計2009年底前入住。此次陶然亭街道居民選定的宋家莊項目A1、A2號樓位於小區的西北組團。
15日傍晚,市土地儲備中心掛出公告稱,重慶龍湖地產和北京中佰龍置業投標聯合體以14.8億元的投標價中標通州半壁店兩限房地塊。該項目的土地面積27.36萬平方米,總規劃建築面積68.4萬平方米,用地性質為住宅兼容商業服務業。其中,兩限房建築面積51.8萬平方米,廉租房建築面積1.6萬平方米,還有15萬平方米將建設商業配套和普通商品房。本市的兩限房戶型不超過90平方米,由此計算得出,通州半壁店地塊預計將提供不少於6000套的兩限房。半壁店兩限房預計在今年12月左右按時開工建設,該兩限房戶型將以70-90平方米的兩三居戶型為主,充分滿足該項目所針對的居民家庭結構的生活需要。社區配套設有2個幼兒園和1所9年制學校,並提供社區醫療服務。半壁店兩限房建築控制高度不會大於60米,綠地率大於等於35%。配建的廉租房戶型嚴格控制建築面積在50平方米以下,原則上以一居室、兩居室為主,一居室、兩居室按4.5比5.5的比例分配。廉租房驗收合格後,由市建委在竣工驗收合格後,按3350元/平方米的價格一次性回購。
2007年11月11月5日,根據《北京市人民政府關於印發北京市城市廉租住房管理辦法的通知》(京政發〔2007〕26號)和《北京市人民政府關於印發北京市經濟適用住房管理辦法(試行)的通知》(京政發〔2007〕27號)的有關規定,經市政府批准,現就我市城市居民申請廉租住房租房補貼或實物配租及購買經濟適用住房的准入標准有關事項通知如下:
北京市城八區城市居民申請廉租住房家庭蘇家坨經濟適用房項目設計標准公布,該地塊規劃建設4537套經適房。此外,該小區還建設有幼兒園、托老所和中小學等配套設施。據施工方城建國際公司介紹,蘇家坨鎮中心區A地塊經適房項目位於海淀區蘇家坨鎮中心區東北部。東側緊臨鎮東路及後沙澗綠化帶,北側緊臨鎮北街及後沙澗綠化帶,西側緊臨鎮中路,南側緊臨鎮中心區規劃路。總用地約45.37公頃,代征城市道路用地11.5公頃,代征城市綠地5.9公頃。蘇家坨A地塊經適房的套型以一居室和二居室為主,其中一居室規劃為65平方米,共716套;二居室為85平方米,共3821套,合計為4537套。目前,城建國際公司承建的1-6號樓已經建到三層,這6棟住宅樓全部是6層板樓,基本每套房都有朝陽的房間。
北京2007年保障性住房基本狀況 2007年3月份至2007年10月份各兩限房地塊周邊二手房價格對比我愛我家市場研究中心指出:通過對相關區域二手房的價格變化走勢監測來看,限價地塊周邊的房屋價格上昇走勢近期有所放緩,但局部地區的上行之勢依舊未有改觀。究其原因在於:一方面,從整個二手房市場本月的成交狀況分析,在接二連三的宏觀政策打壓之下,『金九銀十』的交易旺季以冷清局面收場,總體表現為量價齊跌的發展『軌跡』。受此大環境影響,限價地塊周邊的交易行情也『低氣不足』;另一方面,雖然房源掛牌價格在諸多因素影響下不斷『水漲船高』,但購買客群尤其是普通購房群體的消費能力有限,其對日漸高企的房屋價格無法給予認同,致使市場上有價無市的局面開始顯現,削弱了賣家此前的良好預期,由此在一定程度上拉低了其再次報價時的心理承受底線;除此之外,對於已經處於高點的房價走勢而言,其價格的上漲空間也隨之降低,因此使得房價的整體攀昇步伐放緩。拋開上述幾點而從客觀角度分析,限價地塊對於相關區域的價格影響效力著實有限,不僅是因為其覆蓋人群的局限性以及尚未明朗的購買標准等問題,而且還涉及到區域內整體居住環境、軌道交通以及意向購買客群結構等眾多問題,因此造成當前周邊房屋價格的不可預估性和購買人群對於其投放市場的『漠然』反應。
我愛我家針對07年政府保障性住房政策的看法針對國務院8月出臺的解決城市低收入家庭住房困難意見、北京市政府《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)和《北京市城市廉租住房管理辦法》、溫家寶總理近期在新加坡的講話以及近11個月來的保障性住房市場狀況,我愛我家認為:
加大力度解決城市低收入群體的住房問題,首先應當考慮增加市場的低總價房源供應。相對於目前的一手房和二手商品房而言,經濟適用房和一部分已購公房相對價格較低。二手經濟適用房的上市交易不應溯及以往,政府應當采用時間劃段的形式保持部分經濟適用房的上市交易,使之發揮其在市場中的流通作用。我愛我家認為,從北京市目前的存量房數據來看,二手經濟適用房總量約為20萬左右。而這些房源一旦能夠在市場中保持流通,必將會成為二手房市場的有力補充;同時對於大多數中低收入家庭來說也是願意購買經濟適用房來解決購房需求。故而,政府暫緩回購將會對二手經濟適用房切實發揮其自身的保障性作用起到有利保障。
其次,政府目前准備把具備條件的部分二手房轉化為廉租住房,借以擴大廉租房源,從而解決更多低收入家庭的住房困難。針對政府出資購買部分二手房轉化為廉租房房源的做法我愛我家表示認可。但是,雖然個別區域的兩限房對其所在區域周邊的房價起到了一定的平抑作用,可北京市整體房價持續走高的勢頭依舊沒有得到明顯解決。以總價30萬為例,根據我愛我家市場研究中心的數據顯示,目前本市中總價低於30萬的房源僅約佔本市總體二手房成交量的11.63%。依據北京市政府的相關規定,廉租房主要以一居室和兩居室的小戶型住房為主,一居室套型建築面積在40平方米左右,兩居室套型建築面積在60平方米左右。也就是說,政府的廉租房采購單價在7500-5000元/平方米,而這部分房源主要集中在本市的五環以外以及一些遠郊區縣。因此我愛我家建議,政府在出資購買部分二手房轉化為廉租房的過程中應當同時考慮到房源所在區域以及交通的問題。相對於已經擁有或者未來即將擁有軌道交通的區域,政府采購房源可以選擇區域較遠的低總價項目。而對於區域內交通狀況尚不理想的區域,政府應當本著節約出行成本的考慮,適當提高房屋采購標准以方便廣大低收入群體的出行。
第三,針對政府可能還會采用與部分具備條件的房源業主簽訂長期租約的做法,我愛我家認為:政府在執行具體操作的過程中應當更加靈活。由於目前租賃市場上租金價格漲幅速度較快,以及業主和租客之間租賃關系的不穩定性,就會使得業主和政府之間很難保持長期的合作關系。我愛我家建議,政府在執行和處理與業主的合約過程中應當更加多樣化,對於變化中的市場租金價格政府可以采用三年一簽的操作思路,以保證廣大業主的切身利益。同時,政府也可以為這些簽約的業主提供更多的優惠政策作為相應補償。這樣纔能在最大限度上令政府的意圖得以實現,保障和解決更多的城市低收入群體的住房困難問題。
再次,政府減少流轉環節稅收--釋放存量房(二手房),增加保有環節稅收--抑制投資、打擊投機。事實證明,流轉環節征收的營業稅、個稅、所得稅非但沒有抑制房價的過快上漲,反而由於惜售和轉嫁等因素推高了房價。根據我愛我家的數據顯示,2005年營業稅開征,當年的北京市二手房交易價格較之04年上漲了16.82%。2006年營業稅、個稅、所得稅三稅完整落地,當年的北京二手房交易量同04年相比增長幅度約為8%,這一數字創出了2000年來成交量年增長率的歷史最低。反觀市場交易均價方面也同樣創出了歷史新紀錄,全年的漲幅較之05年達到了近25%。2007年8月,北京二手房市場的交易價格同比去年同期的漲幅為25.65%,流轉環節征稅平抑市場的作用表現的不甚理想。流轉環節征稅的目的在於竭止炒房,但是從征稅後兩年的時間來看,單單依靠交易環節的稅收調控並不能真正實現抑制房價上漲、控制投機的初衷。我愛我家認為,政府應當減免流通環節營業稅個稅的征收。這樣既可以增加目前存量房市場上的房源供給量,同時也可以在很大程度上解決當前保障性住房未上市前的市場供給空白。相對緊縮的房貸,以及銀行貸款利率和首付比例的差別化對待,在一定角度上既可以降低購房者的購買力,又可以滿足市場中自住的必要需求,從而間接抑制房價的漲幅速度,打擊市場中的投機行為。同時,政府可以適時地開始征收物業稅。物業稅的開征不但可以保障、保護每個家庭的名下可以擁有一套自住為目的的房產,同時也可以依托逐套遞增的高稅費明顯地抑制投資。我愛我家認為,解決房價的持續走高不單單要依靠改善供求關系和加貸款利率,未來的政策應當更多地從保障自住,抑制投資,打擊投機的角度進行考慮。只有這樣,政府纔能真正地達到平抑現在持續走高的房價的目的。