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北方網專稿(記者:李進)2007年是房地產調控政策的執行年,同時更是實施年,今年的調控政策絲毫不比往年少,調控的力度也是一次比一次大,那麼今年房地產市場都有哪些政策出臺呢,可以用七大關鍵詞來細說。
關鍵詞一:資金監管
2007年1月23日,建設部、央行聯合發布了《關於加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》,依此,天津市國土房管部門向全市下發了《關於加強房地產經紀機構管理強制二手房交易資金監管的通知》。凡在天津市買賣二手房,必須進入二手房交易資金代收代付交易資金監管系統,交易雙方不必將房款和定金等交房地產經紀機構。如發現房地產經紀機構收取、暫存二手房交易資金(含定金)的,一律依法予以查處。
點評:二手房資金監管從根本上斷絕了中介吃差價的機會,使二手房交易過程更加公平公正,二手房市場進入良性發展期。但是目前政策的執行情況還不夠徹底,有的購房者為了少交營業稅,故意做低房價,這樣中介仍然有機會拿到現金,給交易過程帶來了風險。
關鍵詞二:物權法
3月16日,全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》,物權法明確規定,『住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期』;對於不少農民提出土地承包期屆滿後該怎麼辦的問題,物權法規定,土地承包期屆滿可繼續承包,賦予了農民長期而有保障的土地使用權;此外,物權法還回答了征地拆遷如何補償,小區車位、車庫如何確定歸屬等公眾關心的問題。
點評:10月1日,《物權法》正式實施。作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律,對於法律體系的完善、經濟的發展都具有重要的意義,它第一次以國家法律的形式,明確規定對公有財產和私有財產給予平等保護。
關鍵詞三:加息
第一次加息:中國人民銀行決定,自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率。金融機構一年期存款基准利率上調0.27個百分點,由現行的2.52%提高到2.79%;一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的6.12%提高到6.39%;其他各檔次存貸款基准利率也相應調整。
第二次加息:中國人民銀行最新公布的消息,2007年5月19日起,上調人民幣存貸款基准利率。金融機構一年期存款基准利率上調0.27個百分點,一年期貸款基准利率上調0.18個百分點,其他各檔次存貸款基准利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。從2007年6月5日起,上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。
第三次加息:2007年7月20日,在本次加息中,個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。同時,上調活期存款利率9個基點,由0.72%上昇至0.81%。這是2002年2月以來首次上調活期存款利率。在這5年來,央行曾多次加息,但是上調對象均為定期存款或貸款利率,此次是5年多來首次上調活期存款利率。
第四次加息: 2007年8月22日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率。金融機構一年期存款基准利率上調0.27個百分點,由現行的3.33%提高到3.60%;一年期貸款基准利率上調0.18個百分點,由現行的6.84%提高到7.02%;其他各檔次存貸款基准利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。
第五次加息:2007年9月15日起,金融機構一年期存款基准利率上調0.27個百分點,由現行的3.60%提高到3.87%;一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的7.02%提高到7.29%;個人住房公積金貸款利率相應上調0.18個百分點。
點評:5次加息產生的影響,在2008年元旦之前就顯現出來了,各大城市都出現了提前還貸高峰潮,更多人開始持幣觀望,更給投資者帶來很大的心理壓力,尤其是10、11月,全國樓市都不同程度的呈現出『有價無市』的情況,成交量嚴重下滑。
關鍵詞四:住房保障
8月7日,國家建設部網站公布《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(以下簡稱『意見』),進一步細化了廉租房和經濟適用房等的一些制度實施。文件有兩大亮點,一是對經濟適用房可能出現的轉讓等問題做了規定,明確政府有優先回購權;二是明確了廉租房的資金來源。
9月30日,國土資源部下發《關於認真貫徹〈國務院關於解決城市低收入家庭住房困難若乾意見〉進一步加強土地供應調控的通知》,就進一步加大土地供應結構調整力度,保證用於解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署,廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地,其年度供應總量不得低於住宅供應總量的70%。
11月14日,財政部正式出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。規定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、專款專用,明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道,這些渠道包括公積金收益,以及市縣財政預算安排用於廉租住房保障的資金等。11月27日,建設部、國家發改委、監察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務總局和國家統計局等九部門聯合發布了《廉租住房保障辦法》。其中進一步明確了廉租住房的保障對象為『城市低收入住房困難家庭』,即城市和縣人民政府所在地的鎮范圍內,家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。辦法中提出,廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合。
11月30日,建設部、發改委等七部門聯合發布《經濟適用住房管理辦法》。明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購買經濟適用房,並且只能擁有有限產權,轉讓時政府可以優先回購,單套經濟適用住房的建築面積也被限定在60平方米左右。
點評:住房問題是重要的民生問題。2007年是中國住房制度的第三次變革年,是中國住房保障的十年回歸年,住房問題被提昇到了前所未有的高度。今年出臺的一系列住房政策是繼國八條、國六條等調控措施之後,國家開始重新全面梳理房地產調控政策,從籠統的調控到按照屬性明確劃分保障性住房和商品住房,房地產調控的新邏輯正日趨明朗。
關鍵詞五:第二套房
9月27日中國人民銀行、中國銀監會聯合下發關於加強商業性房地產信貸管理的通知。根據通知,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%。貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。
12月5日人民銀行、銀監會聯合下發了《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(銀發[2007]452號,以下簡稱《補充通知》),《通知》明確指出以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。
點評:提高二套房貸款首付和利率將會有效地抑制非剛性購房需求,減少投資性購房,對囤房不售的開發商也給予迎頭痛擊。但由於前期『第二套房』的界定細則尚不明確,這把雙刃劍也『誤傷』了一些想改善居住環境以小房換大房的市民,如何界定『第二套房』成了廣大非投資型買房人的關注焦點。《補充通知》的下發,讓各大銀行執行第二套房貸政策有了統一的標准,同時更讓投資購房者雪上加霜。
關鍵詞六:限外令
2007年5月出臺了《關於進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》(以下簡稱《通知》) ,規定外商投資內地房地產項目必須通過審批,同時,未來所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。
2007年11月7日國家發改委、商務部聯合頒布《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》(以下簡稱《目錄》)指出,我國將繼續限制外商投資於高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經營,外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作,並新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。同時,將『普通住宅用地開發建設』鼓勵投資類別中刪除。
點評:連續兩年對外資投資內地房地產進行限制,再次顯現了外資來勢洶洶的陣式。《通知》的出臺重在調控人民幣的昇值,但對境外熱錢投資中國房地產業的步伐並未有起到明顯的抑制作用。《目錄》的頒布則明確提出限制外資投資中國房地產業。
關鍵詞七:物業稅
10月上旬國家稅務總局和財政部批准安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區,至此,包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶,已有十省市開始物業稅『空轉』運行。
點評:稅收與金融是調控房地產市場的兩把利劍,物業稅的征收是向消費者提前傳遞一種政策信息,是連同信貸緊縮政策一起抑制過渡投資投機需求的策略,這套組合拳將對房地產投機人群產生較大的實際影響和長遠的心裡預期,通過他們行為的改變逐漸穩定房地產市場。