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今年以來,上北板塊的供應面積不斷加大,下半年隨著新項目的開盤,競爭將更加激烈。而且,眾多樓盤存在戶型雷同的現象,產品同質化將使競爭進一步加劇。
目前上北區域內的樓盤中,除了水域未來城的戶型供應層次較為豐富外,其他樓盤的房型出現明顯的雷同現象。融科心貽灣和貽成尚北的主力戶型都是面積適中的中小戶型。預計於今年下半年開盤的盛星東海岸和藍山國際的主力戶型均為90—110平方米的2室。聯合地產分析認為,上北板塊受市場結構性供給的影響,各項目銷售狀況良莠不齊,急劇增長和供給結構性矛盾的市場狀況不可復制。從項目來看,由於產品同質化嚴重,都面臨市場乏力的問題。從供給產品來看,除了天津的小洋樓項目之外,其他項目均為普通商品房住宅,且供給區間集中在65—135平方米之間,雷同嚴重,2006年結構性的機會已經不復存在。
上北板塊今年下半年上市量較大,相比較於2006年,2007年全年預計區域供給量將增加15萬—24萬平方米,供給增量為40%—63%。上市量的增加再加上住房戶型的雷同,上北各樓盤只能在價格和房屋質量上做到與眾不同。業內人士分析認為,上北區域的價格具有多結構、多層次的特點,尤其是該區域後續開發的項目,入市階段的低價策略較為明顯。
水域未來城銷售總監劉建志在接受采訪時表示,上北區域在今年下半年會出現供大於求的局面,上市量會高於本地的購買需求。水域未來城截至目前銷售情況還不錯。今年該項目預計有19萬平方米上市,目前已經上市了7萬平方米,後續的12萬平米預計會遇到激烈的市場競爭。面對激烈的市場競爭,各大開發商紛紛搞一些能夠凝聚人心的活動,不僅是為了讓客戶了解產品,更主要的目的是培育起成熟的社區文化,織起自己的人脈網絡,增加地緣親和力。
塘沽規劃部門的資料顯示,工農村及京津塘高速路兩側空地,規劃為居住用地,可新增居住用地79公頃。未來上北板塊仍會有大面積的住宅進入市場,現在的競爭僅僅只是開始。資料還顯示,對分區的一些用地性質要做相應的調整,把與居住用地相混雜的工業、倉儲等用地分離出去,開發居住、公建、市政公用設施、綠化等,提高土地利用效率。可以預見,未來上北及周邊地區的配套設施建設將得到較大的改善,配套的完善必將吸引更多的需求,這或許會成為緩解上北樓市競爭局面的因素。
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