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淡市下,如何既不降價,又能拉動銷售,成了眾開發商關注的焦點。在有『八仙過海、各顯神通』之稱的房地產行業,又有開發商在『贈送面積』上大耍花招,而不明真相的購房者或陷入『被違規』的囧境。
大量『贈送面積』不寫進房產證『這套房子贈送面積就達110平方米左右,您裝修後可額外獲得兩個臥室。』6月29日,本報記者陪同一朋友到河西的金科東方大院看房時,銷售人員告知房子建築面積302平方米,實際上可利用面積有412平方米。
超大的贈送面積是該盤銷售人員一再宣傳的一大亮點。記者發現,在現場的戶型圖資料中,開發商細心地將全贈送部分和半贈送部分分別用不同的顏色標出,購房者一目了然便可直觀感知大量『白送的』面積存在。一套150平方米左右的四房,贈送面積可達30-40平方米,而不少別墅戶型贈送面積幾乎近半。
在現場,記者注意到,該樓盤不僅送入戶花園,還送各種庭院、大露臺等。銷售人員告訴記者,這些都是為了讓客戶得到更多實惠。『把贈送的面積算上,折合下來單價就很實惠了』。但當記者提出擔心,這樣是否會能通過相關部門的驗收放行時,該銷售員非常肯定地說,『一定沒問題』。
而當記者再問這些贈送面積是否會寫進房產證和合同時,她即表示,贈送的面積是沒有產權的,也不會寫進合同。
隨後記者走訪發現,不光是金科東方大院,星城不少樓盤都在打『贈送面積』牌。業內人士表示,長沙目前不少樓盤有面積贈送,如入戶花園、飄窗、陽臺、露臺、地下室等。在目前的市場情況下,這種方式可以在保房價不跌的基礎上,提高銷售量。
『送面積是違章搭建』『所有樓盤的總建築面積在土地出讓時已規劃確定。而如今開發商通過送面積,變相提高了建築容積率,打了擦邊球。』長沙某知名諮詢公司土地評估師廖明輝表示。
廖明輝表示,開發商非常清楚所謂的『送面積』其實是變更規劃設計的違章搭建。如果由他們完成搭建,這違背了房屋的初始規劃設計,成為了違章建築。
但開發商巧妙將這個皮球踢給了購房者。很多購房者被附送的大量面積引誘,高價購買此類房源。當他們將附送部位變更為私有面積,違背了當初報送給規劃和土地資源管理局的規劃設計方案,成為違章建築。『開發商的做法如同設計了一個「半成品」,以規避違規風險。但購房者要把此類「半成品」變成「成品」,這違反了規劃部門的相關規定,』
一專業律師指出,開發商以『贈送面積』方式促銷,就算拋開『違章建築』不追究,也可能導致很多對購房者不利的情況出現:一、贈送的面積辦不了產權證,如將來購房者遇上投資、抵押、轉讓、繼承、拆遷等情況,法律不會認可你的實際居住面積,只承認產權證上的登記面積;二、部分贈送的面積屬於公用面積,開發商無權贈送,該贈送行為本身就是不合法的;三、贈送面積很多只是『君子約定』,出現糾紛時購房者維權無據;四、所謂的贈送面積並非白送,至少其建築成本等已被分攤進了房價。
『每當市場出現滯銷,開發商就會采用這種辦法,通過大量附送面積,實現變相降價。』盡管如此,不少業內人士私下表示,他們對此非常謹慎,因為現在報建和審核在這方面控制得越來越嚴了。事實上,在深圳等城市,這種情況已經被叫停,長沙的規劃部門也很有可能在這方面嚴加控制。『不排除有更加嚴格的規范出臺』,以金科東方大院為代表的樓盤,超大的贈送面積能否最終通過測繪部門的驗收放行尚不可知。
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