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作為塘沽區近一年來供給量最大的板塊,上北樓市的火熱吸引著越來越多人的注意。貽成尚北的低價入市和盛星東海岸的年內開盤都會給本已火爆的局面再添一把柴。由於地處濱海新區得天獨厚地理位置的生態區域,上北已經成為眾多開發商必爭之地。
競爭趨白熱化
據聯合地產數據顯示,上北區域集中了大量的開發用地,總建築面積達到250萬平方米,在目前亮相的項目中,後期開發的額度將達到150萬平方米以上,從容積率、產品形式上來看,各項目較為雷同,基本以普通商品房供給為主,市場直面競爭不可回避。2006年該區域的整體供給量為38萬平方米左右,2007年初步預計供給量將增加15萬—24萬平方米,供給增量為40%—63%,增幅較大。
2005年11月水域未來城開盤至今,上北地區的總消化量約為25萬平方米,此消化量約佔塘沽區同期主力在售項目消化量的15%—25%。2006年塘沽成交新建商品房131.72平方米,按照塘沽年銷售量120萬—150萬平方米左右的市場均勢計算,該區域每年基本能夠消化18萬—27萬平方米的住宅,該區域同樣受到濱海新區商品房供給劇增的影響,供大於求的矛盾會更加突出,激烈的市場競爭已經在所難免。
三優勢促價格攀昇
水域未來城是上北的第一個規模小區,2005年底開盤時的價格是4000多元/平方米。僅一年時間,隨著融科心貽灣(查看地圖)等其他項目共同上市的拉昇作用,上北地區的價格在去年底已經『瘋狂』躥昇至5000元/平方米。一年時間每平方米暴漲1000元,漲幅接近25%,漲幅超過塘沽老城區、新港、海河南岸板塊和開發區板塊,成為了濱海新區核心區最炙手可熱的區域。
南開大學經濟學教授劉玉錄說,這樣的快速增長使我們有信心認為,濱海新區房地產黃金發展時期要保持10—15年。去年由於調控作用,有一部分需求擠壓到塘沽,尤其是上北,受擠壓效應作用明顯,所以上北地區的價格就上來了。
由於是上北板塊的先驅者,水域未來城在價格上也一直扮演『領跑者』的角色。今年6月份在經歷了一次價格上調之後,該盤的價格已經比同區域的其他樓盤每平方米高出400多元。據天津富銘置業有限公司銷售總監劉建志介紹,水域未來城目前18層住宅的均價為5800元/平方米,9層住宅的均價近6300元/平方米,整體的均價保持在6000元左右/平方米。
水域未來城已經成為上北板塊第一個均價達到6000元/平方米大關的樓盤。據相關統計機構的數據顯示,融科心貽灣今年1月份的銷售均價為5133元/平方米,2月份為5192元,3月份為5234元/平方米,6月份達到5410元/平方米,價格上昇趨勢明顯。業內人士分析認為,隨著水域未來城的價格上漲,心貽灣短期內也有跟隨漲價的可能。
對於上北區域房屋價格的快速上漲,劉玉錄認為主要是因為上北地區有三個優勢。第一是上北地區在規劃區域當中,居於老城末尾、新城開始的地方,屬於集合中心,發展有很大的彈性;第二是這個地方城市資源密集,在規劃和土地上有優勢。往西往北都是非建築區,還要建成塘沽新的城區;第三是上北地區處在開發區東區、西區、塘沽海洋高新技術開發區和塘沽老城區域中間,屬於綜合性區域,具有支持昇值的多種因素。
各盤價格策略不同
今年6月,貽成尚北以5000元/平方米左右的均價強力入市,保持了開發商快速銷售、迅速回籠資金的一貫銷售策略。開盤當月,貽成尚北毫無懸念地成為了上北乃至整個濱海新區的銷售冠軍。
就在貽成尚北熱銷的同時,水域未來城逆市而上,突然對價格進行了上調,讓業內頗感意外。與水域未來城突然上漲的價格策略不同,融科心貽灣的價格一直小幅上漲,給人的感覺並不明顯,但是通過1月份和6月份的對比發現,半年時間該盤每平方米上漲了300元。
據記者了解,預計於9月份開盤的盛星東海岸均價將在5000元/平方米左右,明顯低於周邊融科和廣廈的項目。該盤入市之後,上北板塊的競爭將更趨於白熱化。因為各樓盤之間較為懸殊的價格,所以性價比將會成為置業者選擇住房的最主要依據。
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