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南開大學教授:劉玉錄
一、區域房地產走向首先取決於大氣候。
現在濱海新區大氣候特征有兩個,一是納入『十一五』國家開發特區,二是正在推進的房地產宏觀調控,必然要覆蓋濱海新區,中央必然要給一個項目,這對房地產市場的營造都是很好的,這一點現在已經反映出來了,在政策方面今年的5月26日國家發放了一個濱海新區的開發開放意見,具體給濱海新區幾個方面政策,一是金融可以創新,二是土地流轉方面可能在濱海新區搞一個試點,三是搞一些稅收。我想政策在別的地方沒有,只有濱海新區有,在項目方面我覺得東港的影響很可能要超過濱海新區。這實際上形成經濟的增長點,有發動型的產業,現在實際上效應已經顯露出來,我們前幾個月天津市引入外資中的很大一部分是由濱海引入。
另外清華大學教授發布了一個空間發展規劃研究,提出了一個新的思想也包括了濱海新區。這個東西對天津的影響將來一旦變為現實可能比濱海納入國家戰略布局不在話下,一軸三帶,『軸』是環渤海,『三帶』是生態文化發展帶、傳統城市發展帶、大濱海地區。首都新機場建在武清,這樣的話對天津沒有什麼副作用,等於京津兩地連在一起,我想大環境這一點比較新對天津未來得影響很可能非常大。
我們同時還看到國家宏觀調控已經顯現它的效果,雖然價值問題沒有解決,但是有些地方已經顯現,比如天津市前9個月完成交易1060萬交易,跟去年持平,如果沒有宏觀調控應該長一大塊,最明確的是二手房,今年二手房銷售是266萬平方米,去年是850萬平方米,減少了22%,這是宏觀調控的結果。實際上都是宏觀調控政策背景發生變化,我們認為這僅僅是開始,破產肯定是今後陸續要發生。在這種背景下,既有好的方面,也有約束條件,兩個方面結合起來纔是濱海新區的大氣侯。如果不談宏觀調控我覺得是缺一方面,不真實,兩個結合起來,我覺得濱海新區存在著溫室效應,調控風聲比較緊,政策一個接一個,濱海是開發熱土,政策還不錯,叫做高天調控昇昇級,微風微微吹。我們講上北的發展首先應該看大氣候。
二、上北地方住宅比較優勢。
我們講一個區域的發展,有優勢就有劣勢,我們不應該回避這個缺點,現在上北地區的劣勢我個人認為有三個方面,環境、基礎、污染。環境,這個地方原來是舊工廠區,在城鄉結合部,所以現實環境不是很好。在城市基礎設施,居民生活配套比較薄弱,比較上檔次的商業比較缺乏。教育、醫療、文化、娛樂都比較少,另外在污染上一是大的汽車揚塵比較厲害,再一個是西北角的涂料場。我們談發展就要看矛盾,解決矛盾就能發展。與劣勢向比,上北的優勢比較顯著。對於區域營銷來講關鍵在於揚長避短在可以控制資源約束的條件下如何比較優勢,彌補劣勢。上北有一個缺陷、劣勢,但是我們也存在優勢,我們可以利用比較優勢來把劣勢彌補,然後取得開發利益,所以營銷工作就在這。任何一個地方不可能沒有缺點包括人,如何把缺點控制住,缺點不承認是不可以的。具體上上北需要整合自然優勢和劣勢,也就是說以開發解決環境問題,現在的環境是過去留下的,開發以後肯定不是這樣,以配套解決生活設施不足問題,以規劃來解決污染問題。通過方方面面的努力把這些缺點解決了,同時我個人認為在適當場合這些應該實事求是告訴客戶,合情合理把解決的試圖融合在樓書中,不要采取回避態度,這纔是實事求是的營銷。
三、未來上北的發展前景。
第一目前上北區域開發過程是局部工程對廠區的功能替代,從觀念到現實轉化,在縱向觀察上北仍然是成長區。第二,上北未來城區發展前景。普通住宅1072萬平方米,上北的發展應該要考慮到濱海的整體發展,從上北具體的項目開發具體講需要超前謀劃,應該根據區位的成熟程度特別是區位的配套情況包括交通、生活設施循序漸進。為了實現新區開發新的除了本土企業應該吸入大量的外來企業,包括廣廈,萬通、萬科,在整體上實現新城市主義。
四、上北房地產未來前景展望。
上北只是一個階段性概念,在不久的將來上北應該是正在形成的泛東麗湖生態區,實際上在地圖上可以看見跟東麗湖連成一片,這個面積比梅江還要大,它應該成為泛東麗湖生態居住區。實際上上北就好象是梅江似的,是一個起步階段工程。至於它的建築形態和生活形勢構造,建築形態應該體現濱海風貌,另外還要考慮到戶型限制,最主要的是將來戶型應該取決於未來居住者主流的偏好。
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