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《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》和《天津市住房建設規劃(2006-2010年)》相繼出臺,明確回答了天津未來20年的城市發展方向。業內人士認為,新的總體規劃必然會帶來城市空間和產業布局的調整,緊隨其後的則是以城市基礎設施建設為主的市政投資。同時,新總體規劃將對天津市現有的房地產格局進行一次梳理,並引導新的投資方向,外圍組團將成為未來幾年天津樓市的發展重點。與過去『孤島』型大盤開發有所不同,外圍組團往往依托周邊產業,都規劃有豐富的現代城市綜合功能,是真正的『造鎮計劃』。外圍組團建設的啟動,標志著天津城市建設及房地產開發進入高速城市化時代。
新規劃引導居住功能外移
按照去年獲得批准的《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》,未來天津市中心城市的布局將以中心城區和濱海新區核心區為主、副中心,在外圍發展居住就業綜合型城市組團。中心城區的功能定位僅僅是區域性管理、服務和商貿中心,而中心城區的居住空間將引導向外圍組團發展。
根據這一思路,未來主要承擔居住功能的將是西青城區、海河新城以及雙街、雙口-青光、小淀、新立、雙港、大寺、八裡臺、小站、葛沽、東麗湖共10個組團。這些區域將成為日後住宅開發的重點地區,城市中心區將不再負擔主要的居住功能。而此前,天津主要的居住功能由城市中心區負擔。2005年的統計數字表明,南開、紅橋、和平、河東、河西、河北外環線以內六個行政區的常住人口佔天津總常住人口58%,而其面積只是天津市域23%左右。
同時,按照《天津市住房建設規劃(2006-2010年)》的要求,今後5年,外環線以內的中心城區將以中高檔住宅為主,這些項目主要結合舊區改造和存量土地整理進行,定位於改善型居住。而距外環線外10公裡以內、交通方便、有配套基礎設施建設條件的區域,將集中建設普通商品住房,每個居住區規模在300公頃以上。
新城市規劃的出臺,意味著天津房地產市場在不遠的將來迅速突破外環線已是勢在必行。據了解,居住功能向外轉移的規劃思路已經開始在新居住區建設中得到實現。目前,本市已加快實施『新家園』建設計劃,在中心城區周邊地區規劃建設10個新型居住區,以解決房地產市場中普通住宅供應不足問題。『新家園』計劃將使天津樓市形成中心城區、外環線周邊地區和外環線以外地區各佔三分之一的區域開發布局,現有郊區各地產項目的發展環境也將被催熟。
土地交易重點轉向環外
中原地產天津分公司研究部經理梁美娜分析認為,從去年開始,國土房管局推出的土地、特別是居住性用地,基本都集中在郊縣區域,市中心則以純金融、商業用地為主。預計今後市中心住宅供應將越來越少。
2006年,天津市土地交易中心共成交土地49幅,總佔地面積392.1萬平方米。其中,只有16幅位於市中心,其餘33幅全部位於新四區及郊縣區域。
從用地性質上看,這些市區成交地塊多為商業、辦公用地,大約佔到全部成交面積的70%。而且從單塊地幅成交面積上看,除了津南衛(掛)2006-031號和津南密(招)2006-034號兩個地塊規模超過10萬平方米以外,其他成交土地大多是一兩萬平方米、甚至數千平方米的小地塊,總開發量不超過10萬平方米建築面積。而2006年單幅出讓地塊面積超過20萬平方米的6幅土地則全部位於郊縣。相比之下,郊縣住宅用地供應量則要大得多。除津薊(掛)2006-018號為純商業金融業用地外,其他均為居住用地。其中,西青區住宅用地供應最為集中,規模也最大,津西青海(掛)2006-046號、津西青汪(掛)2006-036、津西青牛(掛)2006-038等地塊,成交面積都要在10萬平方米以上。其他郊縣成交地塊,規模也多超過5萬平方米。
今年1月12日,天津市國土房管局舉行了今年第一次經營性用地出讓信息發布會,即將在一季度上市的17塊土地公開亮相,分別位於本市河西區、河東區、河北區、紅橋區、東麗區和西青區。可建設土地面積118.35公頃,規劃總建築面積259萬平方米。其中居住用地為92公頃,規劃建築面積211萬平方米;商業金融用地16.35公頃,規劃建築面積48萬平方米。其中,9塊位於市內六區,包括5塊純商業用地和4塊居住、公建混合用地,出讓土地面積37.16公頃,規劃總建築面積111.35萬平方米;8塊位於新四區,全部為居住用地,出讓土地面積81.19公頃,規劃總建築面積147.65萬平方米。此組數據表明,今後天津房地產市場外擴的步伐將繼續加快,居住郊區化趨勢將不可避免。
開發商加速環外市場布局
在《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》及《天津市住房建設規劃(2006-2010年)》出臺的同時,嗅覺敏銳的房地產開發商已經暗地裡加速了在天津外環線以外的戰略布局。據不完全統計,包括萬科、上海房投、朗鉅、合生珠江、金地在內的外地開發商,以及金廈、津東、方正、樂康、永泰紅磡等本地開發商,都已經悄悄地開始在外圍組團進行土地儲備。
在西部,最早啟動的外環外居住組團西部新城,如今已吸引了萬科、招商局地產、上海房投、金廈、樂康、富力、六合等諸多開發商的目光。這個總投資超過100億元,佔地4平方公裡,建築面積400萬平方米的新城,今年將會有六個項目同時銷售,是競爭最為激烈的環外組團之一。
在東部,東麗湖板塊和空港物流區板塊最受開發商的青睞。萬科和朗鉅在東麗湖開發了兩個超大型項目——東麗湖·萬科城與朗鉅·天域,佔地分別為4095畝和1529畝,可以稱得上是超級大盤。此外,福光、億兆、泰豐等開發商已確定在東麗湖拿地。在空港物流加工區,遠洋地產在此競得兩塊土地,規劃總用地面積約為21萬平方米,總建築面積約40萬平方米,預計2007年可上市。
在南部,熱點板塊更為豐富,雙港、大寺、張家窩、華苑科技新城等區域都已吸引了大量開發商入駐。深圳的金地集團在雙港開發的金地·格林世界,總規模50萬平方米,已於去年8月開盤;上海匯浦投資集團在張家窩一個總建築面積約100萬平方米的大盤項目即將啟動,一期起步區總建築面積20萬平方米,以低密度的聯排、雙拼、獨棟別墅為主,預計在2007年內即可上市;富力打破原有的『郊地不拿、生地不碰』的拿地原則,在雙港取得了一個總規模20餘萬平方米的住宅項目;海泰房地產去年底在華苑科技新城一口氣拿了三塊土地,總佔地面積51.59萬平方米,而且項目全部符合『90平方米戶型佔70%』的新政要求。
產業配套需進一步完善
按照最新的《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》,天津城市格局將有所改變,房地產市場向外擴張將勢不可擋。但也有專家指出,居住功能的外移,組團式城市格局的形成,非城市中心區的基礎設施建設和產業配套水平對於新規劃能否成功實施至關重要。『郊區住宅的發展千萬不能重蹈五六十年代發達國家興建新社區的覆轍。如果相關的配套設施不能及時跟進,郊區住宅將成為只供居民晚上回家睡覺的臥城。』南開大學經濟學博士劉玉錄警告說,『最重要的,外圍組團一定要有必要的就業機會,讓居住者可以就近就業。這樣,交通、商業配套等難題也就迎刃而解了。』
富力的張璇也同意劉博士的觀點,他以北京舉例:當年,為了緩解中心城區的人口壓力,北京在城市北部規劃興建了天通苑、回龍觀、望京三大居住組團,但配套的服務業和產業規劃由於種種原因未能跟進,最終,『城外居住,城內就業』的尷尬狀況造就了迄今為止仍難以解決的交通困局。相比之下,北京的上地、亦莊發展得就要成熟得多,因為上地有科技園,亦莊有開發區,都有足夠的產業支橕。
顯然,新版天津市城市總體規劃不希望重蹈北京上一輪規劃編制的覆轍。據了解,按照《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》,在承擔居住功能的組團中,還規劃了相應的產業作為配套,而不是純粹的居住功能,以避免居住郊區化不能實現區內就業而給中心城區造成的巨大交通壓力。
據了解,目前外環線外幾個新興熱點板塊都有相應的產業支橕,能提供相應的就業機會和購買客戶。如張家窩鎮與建設中的天津市第三高教區及華苑科技新城相鄰;華苑科技新城已吸引了海泰綠色產業基地、賽象子午線輪胎項目、清華德人環保項目等一批高新技術產業化項目進駐;空港物流加工區和東麗湖可依托空客組裝生產廠;大寺依托西青經濟開發區和天津市電子開發區。
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