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去年對於天津的房地產業發展具有裡程碑的意義。國務院發布了《關於推進濱海新區開發開放的若乾意見》,濱海新區的開發開放納入國家發展戰略;國務院批復同意《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》,進一步調整和提昇了天津的城市定位,並明確了天津未來的戰略重點和發展方向。這為天津房地產業的發展提供了十分難得的機遇,也標志著——
一、濱海新區將成為天津市房地產市場新的熱點
濱海新區包括天津港、天津經濟技術開發區、天津港保稅區三個功能區、塘沽區、漢沽區、大港區三個行政區的全部25個街鎮以及東麗區的6個街鎮、津南區的葛沽鎮。陸域總面積約為2270平方公裡。其功能定位是『立足天津、依托京冀、服務環渤海、輻射「三北」、面向東北亞,努力建設成為高水平的現代制造和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居的生態城區』。
濱海新區的區位優勢明顯,地處環渤海經濟帶和京津城市發展軸的交會點,是我國經濟社會發展的重要區域。依托京津、背靠『三北』、面向東北亞,是中國北方連接亞歐大陸橋最近的東部起點。濱海新區地域廣袤,資源豐富,擁有鹽鹼荒地1214平方公裡,渤海海域擁有石油資源98億噸,天然氣資源1937億立方米,新區年可開采地熱資源2000萬立方米,有大面積的濕地資源,生態環境基礎較好,具有房地產開發的優越條件。
依據新區的總體規劃,至2020年,濱海新區常住人口規模將達300萬人左右,其中城鎮人口290萬人,城市化率將達到97%。伴隨濱海新區經濟的快速騰飛,區內的流動人口將迅速攀昇,對房地產的需求巨大。綜合濱海新區的定位、區位優勢、資源條件和需求分析,濱海新區將成為天津房地產新的熱點。
二、城市功能定位調整為房地產業發展帶來難得契機
國務院對天津城市總體規劃的批復,對天津市的城市功能定位進行了調整,主要體現在三個方面:一是,將原來的"我國北方重要的經濟中心"調整提昇為『北方的經濟中心』;二是,將原來的『現代化港口城市』調整提昇為『國際港口城市』;三是,增加了建設『生態城市』的發展目標。上述反映了國家發展戰略的調整,對於天津市未來社會經濟發展具有重要的戰略意義。同時,城市功能定位的調整也給天津市房地產業在新時期持續繁榮發展創造了難得的契機。
根據測算,從現在起到2020年,天津市新增城市建設用地將達到389平方公裡,其中將有100平方公裡左右的土地用於住房建設,整體住房建設量達到3億平方米左右。
房地產業作為國民經濟的支柱產業,除必須滿足數量的需求外,還必須符合現代化、國際化和生態化的發展要求。首先,房地產業的現代化發展,是將天津建設成為我國北方經濟中心的客觀要求,現代化的城市形象和基礎設施條件是現代化城市的前提和基礎;其次,實現建設國際港口城市的目標,必須有國際化的房地產產品和服務;再次,房地產業的發展對生態城市的建設目標影響巨大,不按照生態化的要求進行房地產開發,實現城市生態化將是一句空話。
三、生態住宅的開發建設將成為房地產市場的主流
如何在新的歷史時期抓住機遇,加速推進天津市房地產業的健康、良性發展,值得政府部門和房地產企業深入思考。無論是中心城區還是未來宜居的生態新城區——濱海新區,建設生態城市、建設生態城區給房地產開發提出了更高要求。未來天津市房地產開發的目標應該是城市生態經濟發展目標,即追求房地產開發活動中的『生態經濟效益』最大化。相應地,房地產項目定位應從經濟價值、社會價值和生態價值三方面來衡量。生態城市的構建是以可持續發展為原則,通過人居環境、自然環境和人的相互融合,實現整個城市的物質能源循環轉換。因此,居住社區生態環境的營造,必須強調城鎮建設用地規模控制、規劃、建築科技、園林、水資源的利用、垃圾處理以及智能化均要符合生態要求。以人為本,注重和諧應是天津市未來住宅最顯著的特征。
對於政府部門而言,應當在堅持市場機制的前提下,通過建立與市場機制相結合的房地產經濟宏觀調控體系,進一步完善房地產業政策,激勵生態住宅的開發建設。從物業價值的形成與實現過程看,政府的各種政策舉措應有利於物業價值的充分體現,既應保證物業經濟價值的實現,還應促進物業生態價值和社會價值的實現。此外,在當前形勢下,應注重強化對消費者消費觀念的引導,引導其關注城市規劃、未來住房在選址配套設施等方面的變化,了解『四節一環保』等先進理念以及城市功能定位調整後的住宅建設與發展趨勢,這對於消費者形成合理的需求和消費結構具有積極作用。
對於開發商而言,應重點增強對房地產市場的適應性。通過准確的市場定位、項目定位優化和調整供給結構,適應新時期不斷變化的需求結構,不斷提昇自身的競爭實力,實現健康持續發展。隨著濱海新區開發開放納入國家發展戰略和天津經濟的快速發展,天津市房地產市場正成為國內市場以及國際市場投資的熱點。因此,開發商只有增強競爭意識、合作意識,不斷提高資產聯合和企業間專業化協作程度,纔能增強其市場競爭力,通過多家開發商的協作,形成整個區域經濟內的協同效應。
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