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調查時間:2006年11月12日至12月7日
調查內容:津城寫字樓供需現狀
調查方法:專人實地入戶、問卷調查
執行機構:本刊市場研究部
南京路商圈領跑寫字樓市場
目前津城的CBD商圈大致可分為5個區域,分別是:南京路商圈、小白樓商圈、友誼路商圈、十一經路商圈、鞍山西道及華苑商圈。其中南京路已成為高檔寫字樓的聚集地,也是津城商圈的地標。以國際大廈、世貿廣場、津匯寫字樓為代表的寫字樓基本為開發商所持有,基本以純租賃為主。平均租金為6元/㎡·天,租金水平遙遙領先於其他商圈。以金黃大廈、恆華大廈、國華大廈、亞太大廈等寫字樓形成的小白樓商圈,平均租金2.2元/㎡·天。友誼路商圈主要由大安大廈、友誼大廈、津玉大廈等乙級寫字樓形成,平均租金2.2元/㎡·天,租金水平與小白樓商圈基本持平,在對友誼路商圈調查中發現投資型業主所佔比例較大,以友誼大廈為例,很多業主購買寫字間後再進行招租,並且招租狀況良好。
近幾年,十一經路已經逐漸發展成為河東區『CBD』核心地帶,其中不僅有甲級寫字樓天星河畔廣場,更有三聯廣場、津東大廈、鼎泰大廈等不同級別的寫字樓,目前平均租金2.2元/㎡·天。鞍山西道商圈以商鋪寫字樓居多,特殊的市場使鞍山西道形成了以IT及相關產業為主的科貿一條街,代表項目有方正中心大廈、電子科技中心、百腦匯科技大廈等,平均租金2.2元/㎡·天。
在寫字樓的銷售方面,小白樓商圈內寫字樓的平均售價為8033元/㎡,而在本次的調查中發現同小白樓商圈相比友誼路商圈售價水平更略勝一籌,均價為8486元/㎡,作為正在發展之中的十一經路商圈目前已經得到了越來越多投資者的關注和青睞,銷售均價為7000元/㎡。鞍山西道商圈的銷售均價為7000元/㎡。隨著海泰誠品國際,鑫貿纔智領地等的相繼開盤,加之與鞍山西道相連的區域影響,華苑產業園區也將會形成南開區又一個核心商圈。
從整體調研結果來看,全市寫字樓的空置率較低,但和甲級寫字樓比較,天津市區乙級寫字樓銷售和租賃情況更為樂觀,預計乙級寫字樓將會有很大的市場前景。
貨運、物流等企業為寫字樓主要客戶
在對20餘座甲、乙級寫字樓的客戶調研中發現,貨運、物流、貿易、事務所、IT、房地產、諮詢等行業是寫字樓出售或租賃的主要客戶群體。
以國際大廈、亞太大廈等為代表的高檔寫字樓中,貨運、貿易、金融行業的所佔比例高達80%以上。外資及外地企業的進駐也成為了組成寫字樓客戶群體的主要部分。
從現有交易方式上來講,以采用租用寫字樓辦公為主的客戶佔總數的94.4%,而購買辦公物業的單位僅佔5.6%。在租用寫字樓的客戶中,每天支付2.0?2.5元/平方米的租戶佔總數的36.6%,而支付2.5?3元/平方米租金的佔30.2%。
地段、交通為選擇寫字樓的首要因素
根據本次調研發現,地段交通、硬件配套設施、戶型設計、周邊商務環境是客戶選擇寫字樓會考慮最多的幾個因素,其中地段交通為首要考慮因素。其他幾個較受關注的因素分別是戶型設計、周邊商務環境、及寫字樓等級。在對物業服務現狀的調查中得知,大部分寫字樓的租金中含有物業費,其中也包括采暖費、水費等。但電費基本不包含在物業費中,需業主自行承擔。
在對車位需求的調查中,5個以下車位的需求比例最高,達到40%,2個車位的需求比例為30%。在對停車位服務的現狀調查中得知,受調查的寫字樓每個車位根據寫字樓等級、所處不同地段、及停車場情況,月租金也從每個300?1000元/個·月不等。例如處於小白樓及南京路商圈的A級寫字樓停車位的租金定位於600?1000元/個·月。而國華大廈的停車場由於分地上、地下兩部分,故車位租金也有所差異,地上僅120元/個·月,地下500元/個·月。
100?150平米戶型最受客戶追捧
從目前的寫字樓熱銷戶型面積來看,和市場所需求的戶型面積基本相吻合。100?150平米的寫字間仍然是最受客戶追捧的戶型,所佔比例為30%。50?100平米的小戶型也擁有一定人氣,所佔比例為28%。
至此,對於津城寫字樓的現狀及需求調查已告一段落,相信通過本刊對於天津寫字樓的全面調查及解析,讀者會對寫字樓市場有更深層次的了解。而隨著天津城市功能的拓展,外來客商大量增加,逐漸將形成良好的經營環境,政府推出一系列的優越政策將會更有力地支持寫字樓市場的發展。
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