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近日,樓市不斷出現小戶型寫字樓熱銷的場面,多個商務寫字樓也都相繼推出了小戶型。在渤海創智中心的銷售大廳,前來諮詢洽談的人絡繹不絕,且多為中小企業的負責人以及投資客。那麼,為什麼小戶型寫字樓會如此熱銷?未來它是否能成為樓市的新寵?
小戶型寫字樓熱銷津門
隨著宏觀政策對住宅市場的不斷限制,很多投資者將目光轉向了商業市場,尤其是近兩年在天津集中放量的寫字樓市場,在此前提下,一些開發商為了滿足各階層的投資者、細分寫字樓市場,同時也為了給中小企業提供自主創業的空間,很多寫字樓的設計突破了以往的大戶型概念,主力戶型從以往的幾百甚至上千平方米的大戶型改變為幾十至百平方米左右的小戶型。
從目前市場分析來看,雖然天津推出的小戶型寫字樓不如北京上海這麼多,但很多都獨具特色。
坐落於東站後廣場的渤海創智中心,在其推出的多種戶型中,面積在100平方米左右的小戶型成為其最具吸引力的優勢。海泰遠艦信息廣場,其78至140平方米的戶型為中小企業提供了多種生存空間,並且能夠根據企業的需要,戶型之間可以任意相互打通,為企業帶來了極大的隨意性;萬兆·慧谷大廈的主力戶型為53至111平方米,戶型相互打通後,可以擴展到1800平方米;另外,名士Office、青年創業廣場、津玉大廈等寫字樓都不同程度地推出了小戶型寫字樓項目,為投資者和中小企業提供了多種選擇空間。
那麼,這些小戶型寫字樓的銷售情況又如何呢?近日,記者在幾個小戶型寫字樓的樓盤銷售現場看到,前來諮詢小戶型的人群蜂擁在售樓員周圍,各自針對小戶型提出自己的問題,銷售人員應接不暇。據渤海創智中心一位銷售人員介紹,小戶型一經推出,立即得到了很大反響,每天都要接待很多來訪者,不少諮詢者在來過一次後就決定購買。一些投資者也表示,總價低、市場需求大、未來前景好是他們願意選擇小戶型的主要原因。
雖然小戶型寫字樓集合了各項優勢,但一些中小企業的經營者仍心存疑慮。王先生經營著一家裝飾設計公司,公司內共有6名員工,為了能提昇企業的自身形象,他決定搬進寫字樓內辦公,考慮再三,他找到了一套面積為86平方米的小戶型寫字樓項目,但他不知道小戶型寫字樓有什麼樣的評定標准,自己選中的這個項目各項配套是否能滿足寫字樓的標准?
為此,天津戴德梁行高級分析師張軼華表示,小戶型寫字樓一般要具備六個標准:首先,地段好,交通要便捷;其次,功能全,因小戶型寫字樓的空間面積小,公共空間顯得尤為重要,比如在某層的公共空間設置多功能廳,與其他公司共用,可以避免由於室內面積過小帶來的不便;第三,性價比要高;第四,配套服務要好,各種相應的配套功能,如寬帶、物業等要完善;第五,注重開發商的品牌形象,包括資金實力和信譽等;第六,戶型合理,小戶型寫字樓的戶型應該在50至170平方米之間。
小戶型寫字樓誰的寵兒?
小戶型寫字樓如此受青睞,與其擁有龐大的受眾市場是分不開的。渤海創智中心項目經理趙立成表示,辦公環境對一個公司的品牌形象至關重要,是企業身份的象征。尤其隨著天津近幾年中小企業的迅速發展,在民宅辦公或是租用商住樓,配套及功能的不完善已遠遠不能滿足這些企業的需求,因此,既能得到寫字樓待遇又能節省開支的小戶型寫字樓一經推出便得到眾多投資者及廣大中小企業的認可。
張軼華對記者表示,小戶型寫字樓順應了市場的需求,天津的中小型企業比較多,而這些企業由於資金實力不足不能選擇大戶型的寫字樓作為辦公場所,因此,總價低、功能配套齊全的小戶型寫字樓將成為這些企業的首選。
據最新統計,天津共有中小企業4萬家左右,佔到全市企業總數的98%左右。以和平區為例,截至9月底,全區個私經濟注冊戶數達到10649戶,比2005年末增長15.22%,注冊資金達到78.35億元,比2005年末增長53%,呈現了快速的增長勢頭。
鋒華興業市場部宋來表示,小戶型寫字樓將寫字樓市場更加細分了,滿足了不同層次客戶的需求。根據市場不斷求新求變的原則,加之民宅和商住樓的各項不便,小戶型寫字樓很可能成為未來的流行趨勢。
投資少、性價比高、市場前景好,小戶型寫字樓的種種優勢不斷地吸引著投資者,李小姐就是其中一位,她對記者表示,寫字樓的回報率要高於普通商品房,但因為資金不充裕,她打算投資小戶型寫字樓,談到未來前景,她認為天津擁有眾多中小型企業,以後也會越來越多,在如此眾多的企業中,小戶型寫字樓一定會適應其中某個階層的企業,甚至是多數的企業,因此她非常看好未來的投資市場。
然而,在眾多投資者追捧小戶型寫字樓時,它的劣勢也不容忽視,張軼華表示,小戶型寫字樓雖然面積小、總價低,但由於它包括公共空間部分以及各項服務費,使之租金及物業費也會相應增加,以河西區永安道上的青年創業廣場為例,它是第一個真正以『小戶型寫字樓』概念推出的項目,主力戶型多為40平方米左右,最大不過90平方米,雖然面積小,但其租金較高,為3.5元/平方米·天,而真正的甲級寫字樓租金纔約為2.5元/平方米·天,這一租金使很多中小企業者望而卻步。另外,一些精裝修的出售型小戶型寫字樓,其價格也會因其『精裝修』而相應提高。
投資小戶型寫字樓三大注意事項
既然小戶型寫字樓未來前景如此之好,投資客也紛紛看好,那麼投資時應該注意哪些事項?存在哪些投資風險?對於投資者來說,如何做到謹慎投資,減少投資失敗是至關重要。以下是記者采訪相關專家總結出三點注意事項。
首先,要清楚自己的經濟實力。雖然投資小戶型寫字樓會有很好的發展前景,但專家仍然建議投資者謹慎投資,尤其是資金不足的中小投資者。投資寫字樓,無論從價格還是首付款上來說,都高於普通住宅,對於那些依靠按揭貸款作為投資基金的人群來說,也許會面臨更大的風險,因為投資商業地產要有3至4年的驗證期,在此期間如果所投資項目不能按時出租,投資者每月還要負擔高額的貸款壓力,這會給自己的生活帶來很大影響和諸多不便。
其次,要辨清項目的品質。除地段以外,項目的品質也至關重要,包括項目的定位是否明晰,品質是否有檔次,避免那些爛尾樓改建的、項目性質定位不明晰、品質相對較低的項目,這會直接影響到未來的出租狀況。
第三,要對租戶有預期計劃。目前租用小戶型寫字樓主要有兩種,一種是剛起步的小公司,另一種是剛進天津的大公司。剛起步的小公司支付能力較差,支付穩定性較低,有些情況是中途倒閉導致退租。而剛進天津的大公司,落地生根後會迅速擴張,也會產生提早退租的情況。由於寫字樓自用功能較差,一旦出租發生問題,辦公物業較高的營運成本會給業主帶來很大壓力,而二手市場的再次轉手也會比住宅更為困難。因此,要及時了解租戶的運營情況,提早發現異常情況,隨時做出調整。
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