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住宅價格竟比寫字樓高,天津寫字樓亟待『價值重估』
一般而言,寫字樓作為投資性物業其售價比周邊的樓盤高1倍左右,然而天津卻出現寫字樓的售價與住宅倒掛現象,這說明寫字樓投資面臨『價值重估』,市場還大有潛力可挖。
住宅價格比寫字樓高
目前,天津房地產市場寫字樓與住宅價格倒掛已非個別現象。如位於南京路和解放南路交口的藍鑽國際項目,目前售價在9700—10000元/平方米,而同區域的天津公館項目售價在10000-13000元/平方米之間;位於中環線光華橋畔的天津灣寫字樓產品目前價格為8800元/平方米,同區域的海景假日二手房價格都已經達到8000多元/平方米。另外如恆華大廈VIP10月份售價6900元/平方米,金廈中愷國際廣場售價8800元/平方米,均低於同區域住宅產品。除開如信達廣場等少量甲級寫字樓,天津大量寫字樓價格在7000-9000元空間徘徊,和同區域的住宅價格持平甚至更低。而寫字樓的建安及設計成本高於住宅,天津寫字樓價值明顯被低估。
這種現象的產生,天津戴德梁行商業樓宇部項目總監張雅頌認為,主要原因是由天津市的經濟結構所決定的。天津一直以老工業區的形象出現在人們視野中,產業結構中以第二產業為主,第三產業發展緩慢,在國民經濟中所佔比重不足,對於寫字樓需求較大的金融、保險、創意產業等行業的發展速度較慢,寫字樓市場長期的不溫不火,使價格不能體現產品應有價值。
寫字樓投資回報率並不低
從市場層面看,直接的原因是寫字樓投資空間受到住宅的擠壓。從2003年以來住宅價格都是以20%的速度同比上漲,今年新政以來增幅趨緩,但是增幅依舊可觀。由於對於住宅產品的高度關注,此長彼消,投資者減少了對於寫字樓的投入,近年來中心城區寫字樓等非住宅商品房交易均在交易總量的10%以下。
但是,深入分析發現,寫字樓回報率同樣很高。目前市場上租售情況最佳的幾個寫字樓,如目前國際大廈每平方米租賃價為8元/天,津匯廣場為每平方米6元/天,而且供不應求。君隆廣場營銷總監關卓鵬介紹,君隆廣場項目目前的銷售價格為15000元/平方米,即使按照租賃價格每平方米4元/天的最保守價格來計算,其年投資回報也超過了10%,投資價值相當可觀。由於項目位於南京路核心地段,定位為高端產品,其最終租賃價格將遠遠超出每平方米4元/天的水平。
天津灣策劃經理高振松算了一個細賬:同區域與天津灣價格相同的住宅產品,一個160平方米左右的住宅,月租金能夠達到5000元其出租狀況已相當不錯,但是折算成寫字樓其出租價僅為1元/天,而事實上天津寫字樓租賃價低位也在每天2元多至3元每平方米。金豐易居天津公司副總經理胡永明介紹,其所代理的金廈中愷國際廣目前售價為8800-9000元/平方米,以十年回收成本計算,其每天每平方米的租金價格在2元多,而事實上該區域的租金價格已經漲到了3-3.5元/平方米。
據統計資料,天津寫字樓一般的投資回報率都達到了8-10%左右,部分項目則遠遠高出這一水平。北京上海等地寫字樓收回成本的時間一般在15年左右,而根據天津寫字樓的租售價比較,一般在8-10年時間便可收回成本。
價值回歸有賴於正確的投資觀念
關卓鵬認為,寫字樓不同於住宅產品,硬件設施或有過時,但是隨著時間增長,其軟性服務提昇能夠增加項目附加值,增強對於租戶的吸引力,保證其價值的增長,北京的國貿中心、天津的國際大廈均屬於這種『越老越值錢』的典范。另外,優質寫字樓獨特的地段價值也決定了其產品的稀缺性,寫字樓的投資價值毋庸置疑。
在這種情況下,天津寫字樓投資市場的不活躍變得耐人尋味。藍鑽國際總經理盧世騂認為,這種局面的造成很大一方面是由於投資者對於寫字樓認識不足,寫字樓和住宅不同,除了硬件設施外,對於地段、物業管理等方面要求較高,對於投資者的專業性提出較高要求。由於這方面的原因,導致很多投資者不敢隨便下單。
另外長期來天津市城市定位與現實的落差也影響投資者信心。胡永明認為,天津在上世紀八十年代就被定為北方重要的經濟中心,但是並無太多實質內容,輻射北方、輻射環渤海區域的能力比較差,很少有華北、東北的企業將企業總部設在天津。這種情況也導致寫字樓市場活力不足,影響寫字樓投資者的信心。
不過這種情況正在急劇的改變當中。隨著天津作為北方經濟中心定位塵埃落定,以及濱海新區的開發,以空中客車和百萬噸乙烯項目落戶天津為標志,天津真正進入經濟高速發展時代,而上海、北京及境外大批投資者的湧入也帶動投資市場的昇溫。天津寫字樓投資好戲纔剛剛開演。
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