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首先是經濟發展的階段問題。業內專家認為,天津市場目前還沒有實現充分競爭,沒有達到完全比拼實力的時候,因此許多公司對於公司形象和辦公場所要求不高,造成寫字樓市場不發達。
其次和天津市經濟結構有關。天津恆達房地產顧問有限公司總經理蕭榮認為,天津是一個工業城市,天津的企業主要是生產型企業,位於開發區和城郊,辦公在廠區內進行,對寫字樓幾無需求。第三產業中的商貿、物流、金融公司以及創意型對寫字樓需求較大,而這些公司在天津尚處在發展過程中。據統計數據,第三產業在三大產業中所佔的比率,全國平均水平接近40%,上海已經達到了57%,發達國家甚至達到70%,而天津目前在30%左右,和天津的城市定位極不相稱。
由於以上因素,導致寫字樓市場長期處於不溫不火狀態,去年天津寫字樓銷售亞軍金額僅3億多元;而寫字樓的價值亦不被市場認可,天津部分寫字樓的價格與周邊住宅價格持平甚至略低,導致開發商開發熱情不高,開發量很小。2004年,天津新增寫字樓項目不超過10個,2005年為12個。而北京2004年新增寫字樓項目超過40個,2005年更有超過30個項目的市場增量,雙方差距明顯。
隨著天津作為北方經濟中心定位的確立以及濱海新區的大開發,城市地位大幅提昇,寫字樓尤其是高端寫字樓,顯性和潛在的需求激增,以致出現50%需求缺口。
高端寫字樓市場短線看好中長線不容樂觀
宏觀經濟形勢對寫字樓市場雖有決定作用,但短期內效應並不明顯,開發商尚需謹慎入市。隨著天津城市地位的提昇,國內外企業對天津表現出高度興趣,但是大部分目前都處在考察或者小規模進入等初級階段,寫字樓中短期內吸納能力有限。
如空中客車的到來對天津經濟是一大促進,甚至有境外媒體稱為『再造一個浦東』,但是其完全落成投產還需要幾年時間。圍繞空中客車有大量服務商將進入天津,均為寫字樓市場的潛在客戶,但是這些公司尚需假以時日方能在天津市場落地生根,形成完整的產業鏈條,對寫字樓租售市場產生真正影響。
據天津中原統計數據,天津寫字樓市內六區多年來累積建築面積為240萬平方米,而預計未來2-3年內天津市寫字樓供應量將達到170萬平方米,達到歷史總數的70%,即使綜合考慮天津市經濟發展速度,這個供應量依然是驚人的。天津中原地產研究部總監梁美娜認為,在短期內,由於目前甲級寫字樓缺口較大,價格有一定上漲空間,投資價值較大;但是從中遠期來看,由於眾多在建和規劃的寫字樓產品定位為高端,隨著這些產品的大批量問世,市場供求情況將逆轉,未來價格將適度下調,回歸常規水平。
記者了解到,僅南京路一地就規劃建設重大項目33個,其中相當大一部分為寫字樓。目前,環球置地大廈等項目已經推向市場,復地集團開發的天津中心、和計黃埔項目、津匯廣場二期等寫字樓產品也將於明年面市。以上產品均為甲級寫字樓,可以預見,隨著這些產品的紮堆面世,供應激增,必有一番大戰。
特色產品方能『笑傲江湖』
對此情況,開發商只有細分市場,推出有個性、有特色的產品,方能規避同質化競爭。如最近推向市場的南京路君隆廣場綜合體項目,通過引入六星級酒店提昇項目的國際化氛圍,采用罕見的純板式設計,以及3.9米的標准層高(部分5.1米層高),都區別於市場上絕大多數寫字樓產品,雖然價格高企,依然有效避開了同質化陷阱。
梁美娜還以北京當代集團開發的當代萬國城MOMA為例,MOMA采用恆溫恆濕技術,其售價達2萬多元每平米,高出周邊項目一倍,但是銷售狀況良好,也沒有對周邊項目產生壓力,因為雙方並非同類型產品。
另外一些人性化的設計也可為產品加分。比如信達廣場為方便盲人乘梯,在按鈕上設置盲文;其酒店式公寓與寫字樓共用一個大堂,開發商特意設計一個緩衝空間,衝淡商務氣氛,都是一些很精巧人性化的安排,雖然所費不多,卻能體現開發商的功力。
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