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房屋30年產權銷售與70年產權銷售對國家經濟影響的差異
房屋30年產權銷售制度:
在房屋30年產權銷售制度中,國家在出讓了土地70年使用產權的同時,又通過銀行購買了新建成房屋後40年的使用產權,相當於國家收入了土地前30年使用產權的土地出讓金,但因為支付房屋後40年使用產權的資金中含有房屋建設的成本,因此整體看來,國家是支出大於收入。而支出資金的部分,相當於國家在建立30年後房地產市場的房屋儲備(包括房屋所建位置的土地儲備),國家並擁有對新建房屋的後40年使用產權。在30年後,國家每年可參考房產市場各方面的因素進行綜合評估,重新訂立當年產權到期房屋的後40年房屋產權價格,從而對房產市場起到宏觀調控的效果,避免因房價漲幅過高或貶值過大所帶來的社會不穩定因素。而房屋30年產權的銷售價格也能有力的帶動社會消費,擴大內需。
從30年產權銷售制度的實施開始算起,第1年-?第30年期間內,國家每年的支出要大於收入部分。而支出的資金是用於購買新建成房屋的後40年使用產權。在第31年-?70年期間,由於國家可以出售每年到期房屋的後40年產權,因此國家每年的收入將大於支出的部分。當房屋過了70年的使用產權後需要重新建設時,則又開始了一個新的輪回。考慮到房屋價值在正常情況下應呈現出逐年遞增的趨勢,因此,30年後,房屋的後40年產權價值應明顯高於30年前國家通過銀行購買房屋後40年的使用產權價值所付出的資金。因而在70年的期間,國家在經濟收入方面,除去出讓土地70年使用產權的收入外,額外還增加了土地正常增值而帶來的收益。而這部分收益將有利於國家對中、低收入群體實施政策補貼,縮小社會貧富差距。
對於30年產權到期後的房屋,國家在進行綜合評估後,對於質量較好,與周圍環境相協調,並可滿足再居住40年的房屋可以選擇重新訂價出售。而對於房屋質量較差的;或所處位置與周圍的環境不太協調的;或不符合該區域未來發展規劃的;或有可能未到70年就需要拆遷重建的房屋,則可選擇只租不賣的方式,以利於今後房屋的拆遷重建。盡可能避了在今後拆遷重建時因產權糾紛,拆遷補償糾紛而引起的社會不穩定因素,並在宏觀上提高了社會房屋整體使用效率。有利於和諧社會、節約型社會的建設。
房屋70年產權銷售制度
在房屋70年產權銷售制度中,國家一次性出讓土地70年的使用權,並獲得一次性的資金收入。在70年內,無法獲得因土地正常增值而產生的收益(這部分大多由高收入的購房者獲得)。在70年內,國家無權變更出讓土地的用途,如因某種因素確需拆遷重建時,則要向使用權未到期的購房者進行經濟補償,考慮到房屋的正常增值,該補償費用可能遠大於購房者(大多是高收入者)當初的購買支出,還容易造成產權糾紛,拆遷補償糾紛等,引發社會不穩定因素。在70年內,由於現有土地資源越來越少,國家將不得不開發新的土地資源(通常是農業用地)以滿足市場的需求,而造成整體土地儲備的下降。特別是城市繁華地區,隨著土地的不斷轉讓,將很快面臨無地可賣的局面。在70年內,由於國家沒有房源及房源所處位置的土地儲備,無法對房地產市場進行有效的宏觀調控,而房價的持續增高,將限制居民的消費,降低社會內需。在房屋70年產權到期後,由於目前國家法律並未明確規定到期後房屋需重建時的補償標准,而又沒有相應的房源儲備,因此將面臨不可預測的社會風險,易形成社會上的不穩定因素。
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