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房屋30年產權價格的制定
規定房地產商新開發的房屋,在對外公布房屋70年產權銷售價格的同時,必須同步公布房屋30年產權的銷售價格(使用面積在90平米以下的房屋)。對於可以進行30年產權銷售的房屋,因為剩餘40年的房屋產權是由銀行直接向地產商進行購買,因而銀行購買價格的是否合理,關系到國有資產是否能夠合理化使用,關系到是否存在國有資產流失的可能。
對於房屋70年產權總價值的確定,應由銀行與地產商共同認可確定。對於地產商而言,收回房屋開發成本並爭取盡可能高的利潤率是其關心的主要問題;銀行則要考慮國有資產是否能夠合理化使用,是否存在國有資產流失的可能。因此,房屋總價值的評估應由銀行聘請國家認可並指定的專業房產評估機構對房屋的總價值進行評估。房屋總價值的評估標准應有三部分組成:1、房地產商用於房屋開發的各項有形實際支出成本。包括:土地出讓金、用地拆遷費、各項審批費、房屋建設費、配套設施費、貸款利率等;2、地產商進行房屋開發所應獲得合理的、正常的商業利潤率。其利潤率主要根據:地產商所建房屋的質量、規模檔次、配套設施、投入資金力度、公益設施建設等因素綜合考核確定;3、地產商在房屋開發中所附加的無形資產價值。包括:地產文化氛圍、房屋環境氛圍、開發商累積的企業信譽等。
房屋前30年產權價格的確定方式:考慮到房屋在居住30年後會存在一定的折舊現象,而因折舊造成的房屋貶值是客觀存在的。因此,在對房屋總價值完成評估並確定後,其前30年產權價格可佔到房屋總價值的55%左右;後40年產權價格佔總價值的45%左右;例如:某新建的80平米房屋評估的70年產權總價值為60萬元,則該房屋前30年產權價格為33萬元,後40年產權價格為27萬元,該比率也可由國家在不同時期內,根據社會總體物價水平、居民人均收入水平及貨幣利率增減幅度進行一定程度的上下調整,使其更符合市場經濟發展的規律。
對於房屋價值評估標准的第三部分:房地產商在房屋開發中附加的無形資產價值,應限定在房屋總價值的6%以內。對於這部分資金,銀行將在對地產商支付的後40年產權價格中暫行扣除,五年後再統一返還(或每年等額返還)給房地產商。返還的條件是:1、地產商所建房屋在返還期內無明顯的質量問題;2、地產商對購房者的承諾與實際建好後的房屋無明顯的偏差現象。如有上述問題發生,銀行有權扣除應返還給地產商的支付款並作為房屋的公共維修基金,而房產評估部門也將調低對該地產商今後開發房屋中無形資產的價值評估標准。
在對地產商所開發房屋的價值評估過程中,地產商將不得不全數提供房屋建設過程中的各項成本開支,以希望能夠得到較高的評估價值,而對於評估過程中異常的成本支出,評估部門將予以深究,尋找問題所在,如發現有『官商勾結、錢權交易』的不法行為,政府有關部門將進行從嚴、從重查處,以有力的打擊與制止房產開發領域中的違規、違法行為。
房屋30年使用產權銷售制度的實施,將使房屋的定價權力不再由地產商獨自確定,並將極大增強國家在房產價格制定上的直接話語權,從根本上改變目前地產商定價過高、隨意漲價的行為,有力的加強國家對房地產市場的宏觀調控能力;通過房屋價值評估體系的建立,引導房地產商獲得正常的、合理的經營利潤,制止地產行業暴利現象的產生,打擊房地產領域的腐敗現象;通過對房屋使用產權的分割式銷售,也將大大降低房產價格,使廣大人民群眾、中低經濟收入階層真正受益,並達到了刺激消費、擴大內需的政府目標;而銀行對地產商開發房屋中無形資產價值部分的資金緩付,也有力的遏制了地產商在房屋開發過程中不規范的行為,促使地產商更加重視房屋質量,提高建房質量,樹立企業誠信。
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