|
||||
房價這個令人頭疼的老大難問題從歲末又說到了年初,總拋不開一個惱人的『漲』字:一線城市『一騎絕塵』,二線城市狂飆猛進,三線城市也在時不時『領漲』。為什麼2006年十道調控『令牌』都沒能摁住房價『?牛』?這個樓市難題留待2007年破解。如果說2006年是樓市調控『政策年』,那麼,2007年應是樓市調控政策『執行年』。
『囚徒困境』仍在延續
『我沒買房,結果房價還是漲了,因為我們無法保證大家都不買房。可是,我錯了嗎?沒有。當初如果我買房了,房價下跌了呢?因為我不能保證大家都買房。人們根本不能預知在疾風暴雨式的調控之下,房價竟還能且調且漲。可是,我對了嗎?沒有。』
這是一部眼下流行、充滿黑色幽默的網絡視頻《北漂族的無房生活》中的經典對白。含淚的『調侃』折射出當下樓市的『囚徒困境』:買,難擔高房價重負;不買,難受房價節節攀昇的煎熬。
2006年,每當發展改革委、統計局的月度數據出爐時,房價都熱得燙手。前11個月,全國70個大中城市新建商品住房銷售價格每月同比漲幅少則5.8%,多則7.1%,後一個月比前一個月的環比上漲都在0.5個百分點以上。同比漲幅高達兩位數的如北京、福州等,屢見不鮮。
東部地區,連浙江省經濟最不發達的城市麗水,2006年11月份的新樓盤均價也已超過6000元/平方米,而麗水的人均GDP為浙江最低,2005年僅為11963元,不及浙江省平均水平的一半。事實上,當地一對收入中上等的夫婦月收入總和也不過4000元左右。現在,當地房地產市場還在一片看漲,有人估計『2007年樓價肯定超過每平方米1萬元。』
上漲的城市並不僅限於東部地區,呼和浩特、成都、南寧等西部城市也交替『領漲』。全國70個大中城市新建商品住房同比漲幅排行顯示,2006年11月份,成都漲8.9%、貴陽漲8.4%,位列第六、第七;整個第三季度漲幅居前5位的城市中,西部地區就佔了兩個:成都漲8.9%、呼和浩特漲8.4%,比廣州的8.3%還要高。房價漲幅背離了當地居民實際收入的增長狀況。
統計局的報告還顯示,2006年前11個月,全國城鎮固定資產投資79312億元,其中房地產開發投資16416億元。每4.8元固定資產投資中,就有1元錢投進了房地產市場。投資同比雖有減少,但言房地產高燒已退,為時尚早。
房地產研究者、高級經濟師顧海波說:『房地產投資居高不下、高房價大面積擴散發生在樓市調控年,發人深省!』
有多少調控政策還在『懸空』?
2006年是名副其實的樓市調控年:結構調整、信貸、稅收、土地、保障等方面,國家出臺了10項政策、措施。但在『落地』中,一些政策竟被『懸空』『化解』。
開征營業稅、個人所得稅本為遏制投資、打擊投機,結果發生稅收轉嫁,二手房市場買房的負擔加重。
征收20%個人所得稅被認為是在交易環節『精准調控』的良策,但終被各地的『核定征收』消解。稅務總局規定,對於無房屋原值憑證、不能計算應納稅額的,稅務機關可按住房轉讓收入的1%至3%核定征稅。結果,地方在操作中,所得稅基本都按1%或2%的稅率征收,離20%的法定征收稅率相去甚遠。業內人士說,『核定征收』的本意是不給逃稅者可乘之機,地方在具體『落實』中,恰恰將其變成了『合理避稅』的對策。
90平方米戶型佔開發總面積70%以上的規定本為調整住房供應結構,結果成了大戶型漲價的理由。進入下半年,一些城市大戶型房源,尤其是較好地段內的大戶型,價格明顯抬昇。中介公司的說法是:『物以稀為貴,以後以90平方米為主,大戶型少呀。』
提高建設用地使用費本為減輕地方『借地生財』的衝動,結果『地價昇帶動房價漲』的預期彌漫市場。『面粉漲了,饅頭能不貴嗎?』一些開發商公開宣揚:『像北京這樣的大城市房價上漲將在10%左右。』中國房地產及住宅研究會一位負責人甚至斷言:『說房價會降是沒有根據的,要達到房地產降價條件還需要20年時間。』
『把利空當作利好炒,這樣的房市和以前的股市很相似!』復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說。
呼喚調控政策『執行年』
回望2006年樓市,其運行軌跡大體如此:宏觀調控政策頻出——買房人引頸觀望等降價——開發商放慢上市節奏——供應量減少——反向解說調控政策,『利空』成『利好』——房價上漲——熱點城市供求缺口放大——房價加速甚至急速上漲。
究竟什麼是樓市『逆風飛揚』的推手?業內人士認為,中國經濟高速增長和城市化的步伐沒有停歇、人民幣昇值、流動性過剩的趨勢沒有停止,這些都是房價走高的促動因素,但主導因素還是強大的『房地產勢力』———一些地方政府、部門、部分開發商和金融機構等房地產利益關聯方綜合作用的結果。在中央黨校經濟學部主任王東京教授看來,房地產企業、銀行和地方政府正是阻擋房價下降的『三個火槍手』。
尹伯成教授也認為,不少地方政府對國家宏觀調控政策認識不足,甚至陽奉陰違。如果說2006年是樓市調控『政策年』,那麼,2007年應該成為『執行年』,關鍵是要將調控政策、措施執行到位,遏制對樓市宏觀調控作用的消解因素。
分析人士判斷,在國家房地產發展戰略開始顯露從產業政策向公共政策回歸的態勢下,2007年房地產行業政策調控的執行力度將會加大。不久前召開的中央經濟工作會議提出,2007年經濟工作的主要任務之一是『要注意加強對房地產市場的合理引導和有效調控』,『要在政策落實上狠下工夫,確保中央各項方針政策和工作落到實處』。會議還就建立健全廉租住房制度,改進規范經濟適用房制度,以及不斷改善城鎮低收入困難群眾的住房條件等內容進行了專門部署。這是一個值得關注的信號。
專家預期,2007年國家對房市調控力度不會削弱,將會更注重針對性和執行力度。如果房價上漲的勢頭得不到有效遏制,則進一步出臺調控政策的可能性就比較大。
此外,住房供應結構會繼續調整,普通住房和經濟適用房供應將增多。市場供給更多的中小戶型住房產品,以及投資、投機需求進一步讓位於自主消費的格局會進一步加強。廉租房制度建設也會在中央的強力乾預下在各地逐步得到落實,但短期內還難達到一定規模。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||