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調控思路
預期之一:調控依舊是2007主旋律
2006年的房地產宏觀調控雖取得了一定成效,包括住房供應結構調整有了良好開端;住房保障工作力度逐步加大等;但是,飛漲的房價並沒有得到控制,這也就意味著宏觀調控的核心目標沒有實現。2007年將繼續以宏觀調控為主旋律,控制房價漲幅、調整住房結構。
『調控,依然是2007年房地產市場的主旋律。』建設部一位官員非常肯定地對《樓市》記者表示。
顯然,2006年房地產的市場表現與宏觀調控之目標還有不小差距。
回想2005年年底2006年年初,關於2006年房價的眾多預測——社科院編撰的《2006年房地產藍皮書》認為房價將小幅昇高;2006年1月,北京師范大學房地產研究中心主任董藩預測該年度房價漲幅為5%?7%;建設部官員也曾表示,2006年不可能出現非正常的房價快速上漲;同時,絕大部分專家學者都持『房價將穩步上漲,漲幅趨緩』的觀點。
而事實上,雖然宏觀調控政策接二連三,但房價依然快速飆昇。統計顯示,第三季度北京房價上漲了9.7%,『別看漲幅不驚人,但房價本處於高位,因此其上漲的絕對值很大。』不少開發商也不得不承認:『2006年房價漲幅確實遠超出預料之外。』因此,2007年有必要對房地產市場繼續進行調控。
2006年12月7日,2006年中央經濟工作會議在京閉幕。會議明確提出要加強對房地產市場的合理引導和有效調控,抑制房地產投資過快增長和房價過快上漲。2007年繼續貫徹調控的精神,在此表達得異常清晰。
『房價上漲過快,不僅老百姓不允許,宏觀調控部門也不允許。』國家信息中心預測部部長范劍平表示。
預期之二:落實既有政策為主出臺少數新政為輔
無論是行政調控手段,還是稅收、金融等市場化的調控手段,在2006年都已經『使出來』,方向正確,手段全面。但是,部分重要政策的落實情況尚差強人意,因此,2007年的房地產調控將以落實既有政策為主,出臺部分新政為輔。
『2006年基本涉及到了各方面的具體調控手段,2007年的主要任務是落實既有政策。』一位建設部官員在接受《樓市》記者采訪時表示。換言之,要將2006年已經出臺的政策進一步落到實處,如果出臺新政策,也是對2006年宏觀調控政策的細化,比如出臺『70%·90平米』的實施細則。
『2006年的很多調控政策方向都是正確的,措施也比較可行。』北京天則經濟研究所理事長張曙光明確表示,總體上看,這些調控政策出臺的時間、方向以及可執行性都比較好。但在落實過程中,有的政策打了折扣,因此,2007年還要加強這些已有政策的進一步落實。
除落實既有政策之外,政府相關負責人還表示,將會依據市場變化的情況,出臺部分新政策,進一步深化房地產市場改革。
『2007年的政策依然是多方面的組合拳,但新政的出臺不再是重點,政策的跟進、細化以及落實纔是關鍵。』華高萊斯市場研究中心相關負責人如此表示。
預期之三:調控重點向抑制需求轉變
繼2005年土地供應計劃『流產』之後,2006年土地供應再遭同樣命運。雖然業內一致認為2007年土地供應將大幅增加,但仍難以打破商品房供不應求的局面。土地資源的有限性,使得完全依靠增加供應來抑制房價並不現實,2007年的調控重點將會向抑制需求轉變,而繼續提高首付和預售條件以及征稅將最有效。
日前,著名經濟學家謝國忠對開發商主張的『增加供應來抑制房價』的觀點進行了反駁。他反問:『到底供應要增加到多少纔能調整房價呢?』
其實,不少專家學者已經看到了抑制需求的重要性。這種抑制不是暫時的、可反彈的,而應當是長期的。『我一直主張提高購房首付比例,雖然2006年將購買90平方米以上住房的首付比例提高至三成,但對需求的控制力度顯然不夠。2007年應當進一步提高首付,我相信還會出臺提高首付的政策。』一位業內專家表示。而這一觀點,得到了中國管理科學研究院研究員李開發以及董藩等眾多專家的認同,李開發還建議對本地購房者和外地購房者采取不同政策,以抑制外地人炒高本地房價。
還有專家指出,如果依靠加息來抑制需求,就會加重已購房人的負擔,而提高首付比例,以及進一步提高開發商預售的條件,則是比較好的選擇。
不過,這一點也遭到了部分人反對:『提高首付豈不是讓窮人更買不起房子嗎?』對此,專家指出,無論是出臺調控政策還是在評議調控政策,始終不能忘記調控的目標並非『人人有住房』,而是『人人有房住』。提高首付和預售條件會讓一部分人暫時買不起房,但卻能減輕他們的生活負擔,也符合『梯度消費』的理念。同時,針對不同情況,對高檔房消費征收更重的稅費,就能調節消費需求,促使人們理性消費。
預期之四:商品房與保障性住房調節兩分開
『一條腿』是發展商品房市場,『另一條腿』是緊抓保障性住房建設,這是解決當前住房問題的根本出路。兩條腿要獨立並行向前發展,不能交叉在一起,也不能一條腿短。2007年的宏觀調控政策或將區別對待商品房市場和保障性住房市場,並實施分開調控管理的模式。
日前,渣打直接投資有限公司董事總經理陳凡提出了『調控寶馬還是調控公交車』的質疑。他表示:『房價肯定要漲。』但漲價不一定是壞事,而要看是哪些房子在漲價。調控應當針對『公交車系統內』的中低檔住房,而『寶馬類』的高檔房則不應是調控對象。高檔住房的價格應由市場來決定,政府應該對這部分房征稅,以此發展公共福利事業。這一觀點,也得到了香港恆隆集團董事長陳啟宗的贊同,他認為政府關鍵是要解決好普通老百姓的住房保障,而多給高檔房市場自由。
某資深地產專家明確提出,2007年整個房地產市場會成為一個兩分市場:一半是具有高度公共產品屬性的市場;一半是完全市場化的市場。兩個市場各有不同的機制,不同的走勢,包括供應、結構、價格等都會不同。
一位房地產政策研究專家指出,對公共屬性住房,政府可能運用更多的行政調控手段,計劃性更強;對市場屬性住房,政府將更多地采取稅收等市場化手段進行管理和調節。
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