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格林斯潘在警告美國地產商時曾說,『歷史不會賦予所有事件以圓滿的結局』。
現在,它成為房價下跌者們邏輯的一部分。盡管自去年以來,密集的宏觀調控政策沒有停住房價上漲的步伐,並且房價繼續上漲的聲音依舊佔據著上風,但房價下跌者們還是堅持:價格狂飆帶來的2006年樓市繁榮,將不可避免地降溫,而帶著投機目的狂熱購房行為,最終也將受到房價下跌的懲罰。
這樣的下跌拐點,2007年會不會出現?
政策還剩多少『利器』?
2006年,中央政府調控房地產市場的主要目標,是『穩定房價,調整住房結構』。但盡管從『宏觀領域』到『微觀層面』的加息、『國六條』、『90平方米70%』、『限外』等涉及金融、信貸、土地、稅收等多項政策的順次出臺,也沒能控制房價上漲態勢,北京房價更是一路在全國領跑。
因此,來自調控政策層面的『利器』,依然被認為是影響2007年房價走勢的關鍵。
房產專家,北京師范大學教授董藩認為,基於土地和房產的稀缺,如果沒能看到比2006年更為嚴厲的調控政策出臺,觀望的人群依然會加入購房需求大軍,房價繼續上漲將不可避免,下跌拐點也將很難出現。
其實,政策『利器』何時『出鞘』,還有哪些『利器』可以『出鞘』,已成為2007年房地產市場的最大懸念。
2006年12月1日,北京『地王』爭奪戰落下帷幕。北京城市開發集團有限公司(所屬首開集團)和北京城建(12.45,0.50,4.18%)興華地產有限公司聯合體從13家投標企業中脫穎而出,以26億元投標價中標朝陽區廣渠路36號地塊。其中標價格排位第四,比華潤置地聯合體30.5億元的最高投標價,低出4.5億元。
按照分析人士的說法,連續兩次熱點地塊都是『非價高者得』,其中政府政策思路可見一斑——實現土地和房屋價格回歸理性,無疑是下一步政策醞釀的方向。
雖然政策信號有所釋放,但『利器』是否還有更多空間,多位業內人士並不認同。
中原地產華北區總經理李文傑認為,政府各項地產調控政策在2006年已基本到位,並已開始實施,進一步的政策調控已經沒有太大空間,而供少求旺的相對矛盾短期內又難以改變,因此在他看來,房價上漲局面2007年必將維持。
趨緩還是趨降?
事實上,從2006年的技術指標來看,土地供應相對短缺,仍舊是北京房地產市場的主旋律。
根據北京土地儲備中心的地塊信息,截至2006年底,北京市共推出招拍掛地塊面積約1086公頃,對比年初公布的1900公頃商品房土地供應計劃,政府供地相對保守,還有約814公頃的土地未如期推向市場。
而另一方面,業內人士稱,至少是2007年上半年,可供上市銷售的房屋套數供應將持續下降,購買力的積蓄,將讓我們不得不面對2007年初房價上漲的事實。只不過,隨著06年調控政策效果的逐步顯現,2007年房價漲幅或許將有所趨緩。
數據也似乎印證了這一苗頭。
根據國家發改委和統計局的數據,2006年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.2%,漲幅比10月低0.2個百分點;新建商品住房價格同比上漲5.8%,漲幅比10月回落0.8個百分點;而北京新建商品住房銷售價格的漲幅,也由10月份的10.7%降為11月份的10.3%,退居全國第二,被福州以10.4%的增幅取代。
不過,2007年房價到底是漲是跌?恐怕在事實未發生之前,所有的觀點只能停留在理論層面。
不好說與說不好
在有關2007年房價是否出現拐點的言論甚囂塵上之時,地產商們則多保持了沈默。
這一次,任志強沒有說話。面對各路記者的一再追問,這位向來以精彩觀點見長的地產大佬,不得不通過博客向廣大媒體發出請求——請讓他過一個安生年。
而潘石屹也好像對2007年的房價失去了興趣,他近來的主要工作,像是在研究『愛情、信仰和死亡』以及回憶與美國財政長鮑爾森會面的點點滴滴。
和地產商的沈默相比,經濟學家謝國忠在2006年歲末的話語出驚人——中國房價將在2007年進入調整期,2008年或2009年將跌入低谷。在他看來,房價高漲主要是受資金推動和地方財政政策影響。他把房價一路高歌的幕後導演直指地方政府,認為地方要向中央上繳大量資金,但依照中國目前的法律,政府不能發行債券,所以地方政府不得不拉高房價。
支持者認為,一個基本的事實是,部分地方政府近年來在飛漲的房價和膨脹的房地產業中,扮演的『角色』耐人尋味:由於自身利益,過多過深地介入房地產業,往往置中央的部署於不顧,使調控政策的『執行力』大打折扣。不過,在『利益的調整』和『嚴厲的問責』之下,這種情況將在今後的時間內發生轉變,房價拐點從而來臨。
但這一觀點也招來一片反對。有意見認為,由於土地資源的稀缺性,在中國城鎮化進程中,房價上漲是大勢所趨。另外,隨著人民幣的持續昇值,行業洗牌加劇帶來的地產寡頭進程加速,以及銀行間競爭加劇給投資反彈創造的條件,都為2007年房價的持續上漲提供了足夠的基礎。
究竟哪種觀點更靠譜?似乎沒有足夠的數據予以有力支持。
『即使是預測最准的專家,也不敢對房價做出預測,這就是目前地產市場的最大特點。』董藩說。現在,他不願對2007年的房價走勢做出預測,盡管在業內,他被人喻為給2005和2006年的房價走勢『算准了命』。
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